Jakie są koszty związane z przepisaniem gospodarstwa?

Zmiany zasad obrotu nieruchomościami rolnymi

Na samym wstępie warto wskazać, iż zasady obrotu nieruchomościami rolnymi uległy znacznej zmianie w kwietniu 2016 roku. Owe zmiany niejako spowodowały zastój na rynku obrotu nieruchomościami rolnymi i wprowadziły spory chaos skutkujący znacznym spadkiem sprzedaży tych nieruchomości, co również spowodowało zastój inwestycyjny. Na szczęście ustawodawca poszedł po przysłowiowy „rozum do głowy” i sprecyzował swoje regulacje w kolejnych nowelizacjach. Aktualnie, bez żadnych przeszkód, można nabywać nieruchomości, w tym nieruchomości rolne o powierzchni nieprzekraczającej 0,3 ha. Nieruchomości o powierzchni większej również mogą stać się przedmiotem obrotu gospodarczego, lecz pod pewnymi warunkami.

Zgodnie z treścią art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego:

„1. Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków.

2. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3.”

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż od 30 kwietnia 2016 roku nabywcami ziemi rolnej mogą być rolnicy indywidualni, kościoły, parki narodowe, jednostki samorządu oraz Skarb Państwa. Od razu należy wyjaśnić pojęcie – rolnik indywidualny.

Rolnikiem indywidualnym – w rozumieniu ustawy – jest osoba, która posiada kwalifikacje rolnicze i nie więcej niż 300 ha, dodatkowo od 5-ciu lat mieszka na terenie gminy, gdzie posiada działkę rolną i od pięciu lat samodzielnie na niej gospodaruje. Wobec tego na samym początku można się zastanowić, czy spełnia Pan warunki, aby uznać Pana za rolnika indywidualnego. Jeśli tak by się okazało to dalsza analiza przepisów ustawy staje się bezprzedmiotowa.

Zobacz również: Przepisanie gospodarstwa rolnego

Przekazanie gospodarstwa umową darowizny

Analizując Pana zapytanie wynika z niego, że w tym przypadku mamy do czynienia z darowizną. Ustawa przewiduje wiele udogodnień dla osób chcących przekazać swój majątek w postaci nieruchomości rolnych na rzecz osób najbliższych, np. w formie darowizny. Nabycie gospodarstwa rolnego może więc nastąpić na podstawie umowy darowizny sporządzonej w formie aktu notarialnego, nabycia spadku lub nawet sprzedaży. Warunkiem jest, aby te osoby były dla siebie „osobami bliskimi”.

Osobą bliską zbywcy na gruncie ustawy są zstępni (dzieci, wnuki zbywcy), wstępni (rodzice zbywcy), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione.

Tak więc warunkiem przekazania gospodarstwa rolnego przez brata Pańskiej mamy nie będzie posiadanie przez Pana cech rolnika indywidualnego, w tym posiadanie wykształcenia rolniczego oraz spełnianie innych warunków, wystarczy, że jest Pan tylko i aż osobą bliską dla zbywcy.

Co istotne, osoby bliskie zbywcy są jedną z kategorii osób wskazanych w art. 2b ustawy, które jako nabywcy nieruchomości rolnej nie są obowiązane do prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez nich tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej do prowadzenia tego gospodarstwa osobiście. W okresie, o którym mowa, nabyta nieruchomość może być nawet zbyta oraz oddana w posiadanie innym podmiotom.

Jeśli zaś chodzi o koszty – na pewno koszty sporządzenia umowy notarialnej, które są różne w zależności od notariusza, rodzaju nieruchomości i innych, jednak nie mogą przekroczyć taksy maksymalnej. Nie podam Panu dokładnej kwoty, bowiem to trzeba ustalić bezpośrednio z notariuszem.

Maksymalna taksa zgodnie z rozporządzeniem wynosi:

„§ 3. [Wysokość maksymalnej stawki]

Maksymalna stawka wynosi od wartości:

1) do 3000 zł – 100 zł;

2) powyżej 3000 zł do 10.000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;

3) powyżej 10.000 zł do 30.000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł;

4) powyżej 30.000 zł do 60.000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł;

5) powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł;

6) powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł;

7) powyżej 2.000.000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.”

Dodatkowym kosztem będzie ewentualne założenie / zmiany w księgach wieczystych dla nieruchomości, które mogą wynieść około 200 zł. Notariusz może, ale nie musi pobrać również dodatkowe 200 zł – za złożenie tego wniosku do księgi wieczystej.

Do czynności notarialnych należy również doliczyć 23% podatku VAT – którego notariusz nie może nie pobrać.

Jeśli chodzi o kwestie podatkowe, to jest to zależne od grupy podatkowej.

Spadki i darowizny pomiędzy członkami najbliższej rodziny (tzw. grupa zerowa) są całkowicie zwolnione z daniny. Do najbliższych zalicza się tylko małżonka, pasierbów, dzieci i wnuki, rodziców i dziadków, rodzeństwo. Zstępni rodzeństwa – czyli dzieci rodzeństwa, a taką osobą jest Pan dla brata swojej mamy należą do II grupy podatkowej.

Kwota wolna od podatku w tej grupie podatkowej to 7276 zł. Podatek oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę 7276 zł zgodnie z następującą skalą:

• do kwoty 10 278 zł – podatek wynosi 7% podstawy opodatkowania,
• od kwoty 10 278 zł do kwoty 20 556 zł – podatek wynosi 719 zł 50 gr i 9% od nadwyżki ponad 10 278 zł,
• powyżej kwoty 20 556 zł – podatek wynosi 1644 zł 50 gr i 12% od nadwyżki ponad 20 556 zł.

Po drugie, darowizna nieruchomości, której przedmiotem jest gospodarstwo rolne, może być zwolniona od podatku od nieruchomości, niezależnie od grupy podatkowej, ale pod pewnymi warunkami. Zgodnie z przepisem art. 4 ust. 1 ustawy o podatku od spadku i darowizn zwolnieniu podlega nabycie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości lub jej części wraz z częściami składowymi.

Przesłanki konieczne do skorzystania ze zwolnienia od podatku od darowizn w przypadku nabycia na podstawie darowizny nieruchomości gospodarstwa rolnego są następujące:

– nabywane grunty stanowią gospodarstwo rolne w rozumieniu ustawy o podatku rolnym,

– w wyniku nabycia zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne,

– powierzchnia powstałego lub powiększonego gospodarstwa rolnego będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha,

– gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia.

Zobacz również: Umowa darowizny gruntu rolnego

Źródła:

1. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn - Dz.U. 1983 nr 45 poz. 207
2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.