Otrzymanie gospodarstwa rolnego bez budynków - prawo do budynków przekazanych innej osobie

Doniosłość prawna zbycia nieruchomości, uprawnienia i obowiązki

W zapytaniu kluczowe znaczenie mają aspekty cywilistyczne uregulowane w Kodeksie cywilnym (K.c.). Inne okoliczności, które Pani podaje, wprawdzie są ważne – prawnie doniosłe, ale w dziedzinach spoza samej własności. Jeżeli ktoś jest właścicielem (niekiedy posiadaczem, w tym np. dzierżawcą) nieruchomości, to oczywistością jest obowiązek płacenia podatków (np. podatku od nieruchomości, podatku rolnego, podatku leśnego). Jeśli są spełnione przesłanki opłacania składek na ubezpieczenie społeczne rolników, to trzeba się liczyć z obowiązkiem płacenia takich składek. Obowiązki podatkowe lub dotyczące ubezpieczenia społecznego rolników dotyczą osób zobowiązanych, a nie kogoś innego; tak zwane osoby trzecie (osoby, które nie są zobowiązane w danym zakresie) maja swe sprawy, w tym obowiązki (np. podatkowe). Obowiązki oraz uprawnienia na ogół są zindywidualizowane. Różne okoliczności wiążą się z obrotem nieruchomościami (nie tylko nieruchomościami rolnymi). Przyczyna zbycia nieruchomości (np. dążenie do uzyskania jakiegoś świadczenia) lub cel, na który miałyby zostać wydatkowane pieniądze (np. uzyskane ze sprzedaży nieruchomości) z reguły ma znaczenie najwyżej znikome w porównaniu wymogami prawnymi, np. dotyczącymi formy czynności prawnych; przy zbywaniu (jak również nabywaniu) nieruchomości umownie wymaga się zachowania formy aktu notarialnego (art. 158 K.c.) – jest to wymóg formy prawnej pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.).

Zobacz również: Budowa budynku gospodarczego na działce rolnej

Swoboda zawierania umów

Proszę zwrócić uwagę na ustawowe określenie własności, zawarte w art. 140 K.c., który stanowi: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Umowa darowizny (art. 888 i następne K.c.) została wprost (w art. 155 K.c.) zaliczona do umów skutkujących przeniesieniem własności. Każdy ze wskazanych przez Panią nabywców nabył to, co zostało uzgodnione ze zbywcą; przynajmniej tak można zakładać, ponieważ akt notarialny powinien zostać odczytany przez notariusza przed złożeniem podpisu (podpisów) przez osobę (osoby), która „staje do aktu notarialnego” (jak przyjęło się określać prawnie). Człowiek jest wolny, więc wolno mu np. odmówić zawarcia umowy, którą uważa za niewłaściwą (np. dla siebie niekorzystną lub kłopotliwą).

Gospodarstwo rolne a obrót nieruchomościami

Zawarte w art. 140 K.c. sformułowanie z wyłączeniem innych osób wskazuje na wyłączność uprawnień właścicielskich. To dotyczy np. nieruchomości (art. 46 K.c.) – w tym takich, których częściami składowymi (art. 47 K.c., art. 48 K.c.) są budowle (np. budynki) trwale z gruntem związane. Prawnie dopuszczalny jest odrębny obrót nieruchomościami gruntowymi, które wchodzą w skład gospodarstwa rolnego. Pani prawdopodobnie akcentuje funkcjonalne związki między gruntami rolnymi oraz budynkami – często występujące w gospodarstwach rolnych; ustawowe określenie gospodarstwa rolnego zawarto w art. 55³ K.c. („Za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.”). Oczywiście, można by podyskutować nad zasadnością prawnej dopuszczalności odrębnego obrotu składnikami gospodarstwa rolnego, ale kluczowe znaczenie (szczególnie praktyczne) ma sama dopuszczalność odrębnego obrotu nimi.

Pani mąż (jako wolny człowiek) nabył od zbywcy to, co zostało uzgodnione. Skoro ktoś inny nabył grunty, na których znajdują się budynki (prawdopodobnie trwale z gruntem związane), to tamten nabywca ma wyłączne uprawnienia do decydowania o tym, co do niego należy – tak samo Pani mężowi (a nie właścicielowi gruntów z budynkami) przysługują wyłączne uprawnienia do gruntów, które należą do Pani męża.

Ograniczenia własności poprzez ustanowienie służebności

Oczywiście, własność ma swe ograniczenia; niektóre (np. podatki) są tak powszechne, że nawet nie traktuje się ich jako ograniczeń własności. Do najpoważniejszych ograniczeń własności nieruchomości zalicza się służebności (art. 285 i następne K.c.). Proponuję sprawdzić, czy została (np. w związku ze wskazanymi przez Panią umowami) ustanowiona jakaś służebność – czy to służebność gruntowa (art. 285 i następne K.c.), czy to służebność osobista (art. 296 i następne K.c.). Skoro ujawnianie służebności w księgach wieczystych jest dobrowolne (na czym faktycznie często traci zgodność ksiąg wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym), więc proszę liczyć się z tym, że sama lektura ksiąg wieczystych (np. przy pomocy internetowej przeglądarki ksiąg wieczystych) może nie wystarczyć do sprawdzenia, czy jakieś nieruchomości obciążono służebnością (służebnościami). Jeżeli na rzecz Pani męża (w przypadku służebności osobistej) lub na rzecz należącej do Pani męża nieruchomości (w przypadku służebności gruntowej) ustanowiono służebność, to mąż jest uprawniony korzystać z cudzej nieruchomości – korzystać w zakresie właściwym z uwagi na treść służebności; o ile służebność ustanowiono.

W grę mogłoby również wchodzić np. zawarcie umowy (np. umowy dzierżawy lub umowy najmu budynku albo pomieszczenia / pomieszczeń w budynku), na podstawie której to umowy Pani mąż byłby uprawniony do korzystania z cudzej rzecz (gruntu, budynku albo jego części). Warto zauważyć również to, że umowa najmu może zostać ujawniona w księdze wieczystej.

Zbywca (jako ówczesny właściciel) nieruchomości był uprawniony – i to z wyłączeniem innych osób (art. 140 K.c.) – samodzielnie decydować o należących do niego składnikach majątkowych (np.: gruntach rolnych, gruntach zabudowanych, nieruchomości z domem mieszkalnym). Pani mąż (jako wolny człowiek) był uprawniony przyjąć proponowane mu składniki majątkowe (np. pola uprawne) albo odmówić ich przyjęcia. Każdy z nabywców stał się właścicielem tych składników majątkowych, które nabył.

Roszczenie o uzupełnienie zachowku w przyszłości

To, co należy do Pani męża, jest okolicznością prawnie obojętną w zakresie domagania się „ustępstw majątkowych” od kogoś innego (np. innego nabywcy składników majątkowych od tej samej osoby). Zwrócę natomiast Pani uwagę na inny aspekt tej sprawy, który może dotyczyć zdarzeń przyszłych z zakresu dziedziczenia. Otóż różnice w wartości darowizn mogą zostać uwzględnione (zwłaszcza na wniosek zainteresowanego) podczas działu spadku (w przypadku dziedziczenia ustawowego) w ramach zaliczenia na „schedę spadkową” (art. 1039 i następne K.c.). Nie można również wykluczyć ewentualnych przyszłych roszczeń o uzupełnienie zachowku (art. 1000 K.c. w związku z art. 991 K.c.), czyli swoistej wersji roszczenia o zachowek (art. 991 i następne K.c.).

Zachowek może przysługiwać po śmierci spadkodawcy – wykluczony jest zachowek po człowieku za życia tegoż człowieka. Znaczna różnica wartości może mieć istotne znaczenie przy obliczaniu „substratu zachowku” (art. 993 i następne K.c.).

Każdy właściciel ma swe własne mienie. Jeśli nie ustanowiono służebności, to wykluczone jest żądanie, by ktoś „ustąpił ze swego majątku”. Tak stanowi prawo, niezależnie od oczekiwań.

Zobacz również: Jak pozbyć się współwłaściciela nieruchomości?

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.