Przepisanie domu na jedno z dzieci i dalsze prowadzenie gospodarstwa przez rodziców

Przepisanie własności nieruchomości na jedno z dzieci

Można wskazać tylko jedną wiążącą dyrektywę – co do formy czynności prawnej, na podstawie której miałoby umownie dojść do przeniesienia własności nieruchomości. Polskie prawo wymaga zachowania formy aktu notarialnego przy obrocie prawnym nieruchomościami – art. 158 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.); jest to wymóg zachowania formy prawnej pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.). W pozostałym zakresie bardzo dużo zależy od decyzji Pani ojca oraz Pani własnych; z określonymi decyzjami będą wiązały się określone skutki prawne (a przynajmniej będą mogły się wiązać). Jeżeli Pani nie ma innego miejsca zamieszkania lub jeśli Pani chce nadal mieszkać w domu rodzinnym, to proponuję zabezpieczeniu (prawnemu!) swego miejsca zamieszkania poświęcić odpowiednio dużo uwagi w strategii działania, którą należy opracować. Trudno jest dawać wytyczne, jak ktoś inny ma pokierować swymi sprawami, np. w zakresie zagadnień majątkowych; dlatego zachęcam do uwzględnienia różnych aspektów sytuacji – prawnych i często z nimi związanych ekonomicznych, a może także innych (np. relacji rodzinnych).

Darowizna nieruchomości na rzecz jednego z dzieci a prawo do zachowku pozostałych

Jeżeli Pani chciałaby stać się właścicielką całego budynku z domem, to – szczególnie w przypadku zdecydowania się na przyjęcie przez Panią darowizny – proponowałbym unikać inwestowania w ten budynek przed nabyciem przez Panią własności (zwłaszcza na podstawie umowy darowizny). Chodzi o to, że z wartością mienia nabytego na podstawie umowy darowizny (art. 888 i następne K.c.) mogą wiązać się, i dość często wiążą się, roszczenia z tytułu zachowku (art. 991 i następne K.c.). Po co inwestować (zwłaszcza przed przyjęciem darowizny) – zwłaszcza z Pani pieniędzy – w ten budynek, by potem tak zwiększona jego wartość stanowiła większy problem?

Proszę zwrócić uwagę na treść art. 995 K.c.:

„§ 1. Wartość przedmiotu darowizny oblicza się według stanu z chwili jej dokonania, a według cen z chwili ustalania zachowku.

§ 2. Wartość przedmiotu zapisu windykacyjnego oblicza się według stanu z chwili otwarcia spadku, a według cen z chwili ustalania zachowku.”

Zobacz również: Przekazanie gospodarstwa rolnego a opieka nad rodzicami

Darowizny przekazane przez spadkodawców za życia a domaganie się zachowku po ich śmierci

Zacząłem od odniesień do umowy darowizny (art. 888 i następne K.c.), bo sporo ludzi koncentruje uwagę na jej atutach, lekceważąc potencjalne niedogodności lub zagrożenia – np. związanie z roszczeniami o zachowek (a, z uwagi na treść art. 994 K.c., obdarowany z kręgu potencjalnie uprawnionych do zachowku może, nawet po wielu latach od przyjęcia darowizny, być zobowiązany do wypłacenia równowartości zachowku). Nie znając wartości majątku Pani taty (Pani rodziców), trudno jest dawać konkretne „wskazówki liczbowe” – o ile to jest możliwe z góry (chociażby z uwagi na możliwe zmiany wartości gruntów, np. w związku ze zmianami planów zagospodarowania przestrzennego oraz innymi czynnikami, w tym popularnością określonych okolic). Nie wiem także nic o tym, czy Pani rodzeństwo otrzymało, otrzymuje lub otrzyma jakieś darowizny od Państwa rodziców; takie darowizny byłoby dobrze móc udowodnić (dokumentami, nawet samymi pisemnymi oświadczeniami Pani rodziców) – chodzi o to, że niekiedy osoby obdarowane „po cichu” (np. sfinansowaniem zakupu mieszkania lub drogiego auta) później domagają się zachowku (np. od osoby, która „została na ojcowiźnie”). Przydają się (nawet na wszelki wypadek) „asy w rękawie” – gdyby ktoś (prawdopodobnie z grona Pani rodzeństwa) wystąpił o „wyrównanie zachowku” (art. 1000 K.c. w związku z art. 991 K.c.) przez Panią, to dobrze byłoby mieć możliwość udowodnienia wartości darowizn dokonanych na rzecz domagającego się zachowku (a niekiedy także na rzecz jego zstępnego, co może mieć znaczenie przy żądaniu zachowku np. przez wnuka spadkodawcy).

Proszę mnie dobrze zrozumieć – daleki jestem od zniechęcania do umowy darowizny. Rzeczywiście, sporo za nią przemawia. Jedną z przyczyn jej dużej popularności jest zwolnienie podatkowe na podstawie art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn; aby skorzystać z tego zwolnienia podatkowego, należy w prawnie wymaganym terminie o przyjęciu darowizny poinformować oficjalnie Krajową Administrację Skarbową. Oczywistym atutem darowizny jest to, że obdarowany nabywa składniki majątkowe nieodpłatnie. Jednak trzeba mieć na uwadze szerszy kontekst.

Zobacz również: Po jakim czasie można sprzedać ziemię z darowizny?

Zobowiązania obdarowanego względem darczyńcy

Obdarowany może być (także na podstawie orzeczenia sądowego) zobowiązany do wspierania darczyńcy, który znalazł się w niedostatku (art. 897 K.c.). Dobrze jest móc wykazać się wartością takiego wsparcia (np. w związku ze sporem prawnym o zachowek).

Obdarowany powinien powstrzymywać się od niestosownych zachowań (w tym gwałtownych reakcji, również w przypadku prowokacji) – nie tylko wobec darczyńcy, ale także wobec osób darczyńcy najbliższych (np. dzieci). W rodzinnych sporach o majątek nietrudno o emocje i ich przejawy, więc przydaje się „trzymanie nerwów na wodzy”. Rażąca niewdzięczność obdarowanego skutkować może odwołaniem darowizny (art. 898 i następne K.c.).

Jeżeli Pani inwestuje w majątek swego taty lub swoich rodziców (stan prawny należy sprawdzić bardzo dokładnie, w tym przy pomocy ksiąg wieczystych), to proszę rozważyć domaganie się – oficjalnie (choć bez rzeczywistych sporów) – rozliczenia Pani nakładów na ten majątek. Takie roszczenia – art. 224 i następne K.c., a niekiedy (także) art. 405 i następne K.c. – mogą zostać szybko rozliczone (zwłaszcza, jeśli jest dobra wola). Pani roszczenia (np. związane z nakładami finansowymi oraz wartością Pani pracy) mogłyby skutkować zawarciem ugody (art. 917 i art. 918 K.c.); do ugody mogłoby dojść np. po skierowaniu przez Panią zawezwania do ugody (przed sądem rejonowym) – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego. Gdyby doszło do zawarcia ugody (być może wcześniej omówionej) między Panią i Pani rodzicami (a warto ugodę poddawać zatwierdzeniu przez sąd), to Pani określone składniki majątkowe mogłaby nabyć odpłatnie (przez wzgląd na Pani roszczenia), zaś odpłatne nabycie składników majątkowych oznaczałoby, że nie dochodzi do darowizny – potencjalnie zagrożonej późniejszymi roszczeniami z tytułu zachowku.

Dotyczące zachowku roszczenia mogą dotyczyć dziedziczenia na podstawie testamentu (art. 941 i następne K.c.), nabycia składników majątkowych na podstawie zapisu windykacyjnego (art. 9811 i następne K.c.) lub wiązać się z darowiznami (roszczenie o wyrównanie zachowku). Jeżeli nie ma darowizny, to nie ma (dla nabywcy mienia) ryzyka związanego z żądaniem wyrównania zachowku. Nie chodzi wyłącznie o ugody, np. związane z nakładami na rzeczy (np. nieruchomości) innej osoby.

Przeniesienie własności nieruchomości umową dożywocia

Do umów odpłatnych zalicza się np. umowa dożywocia (art. 908 i następne K.c.). Przy jej zawieraniu trzeba się liczyć nie tylko z taksą notarialną (jak w przypadku wielu innych czynności notarialnych) oraz z podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ale także z innymi okolicznościami. Niestety, nie ma jednolitej praktyki organów skarbowych, więc część urzędów skarbowych domaga się zapłacenia podatku dochodowego od osób fizycznych przez dożywotnika (osobę uprawnioną do świadczeń od właściciela nieruchomości). Zakres takich świadczeń może być bardzo różny (np. sama piecza nad osobą niepełnosprawną lub bardzo wiekową może okazać się kosztowna) – to także trzeba brać pod uwagę. Jak widać, także ta umowa może mieć „plusy” i „minusy”.

Czy przekazanie gospodarstwa rolnego następcy uwzględnia się przy obliczaniu zachowku?

Według dotychczasowych linii orzeczniczych, przekazanie gospodarstwa rolnego następcy (a dokładniej: wartości mienia przekazanego) nie uwzględnia się przy obliczaniu „substratu zachowku” (art. 993 i następne K.c.); umowę z następcą uregulowano w art. 84 i następnych ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników. Podkreślam, że chodzi o przejawy orzecznictwa – wprawdzie silne, ale jednak linie orzecznicze zmieniają się, a ponadto ingerencja ustawodawcy może takie stan rzeczy zmienić. Poza tym, zdarza się niechęć notariuszy do sporządzania aktów notarialnych zawierających umowę z następcą; notariusza wolno wybrać (spośród praktykujących w Polsce), zaś za ewentualne poddanie się niewłaściwej sugestii notariusza płacić może (np. wypłacając zachowek) nie notariusz, a ktoś inny (np. zobowiązany do wypłacenia zachowku darczyńca).

Może się przydać rozważenie (a może także zawarcie) różnych umów – odnośnie do poszczególnych składników majątkowych. Budynku z lokalem mieszkalnym albo samego lokalu mieszkalnego mogłaby dotyczyć np. ugoda lub umowa dożywocia, zaś gospodarstwo rolne (art. 553 K.c.) – zwłaszcza jego składniki niewątpliwie związane z produkcją rolną – mogłoby zostać przekazane na podstawie umowy z następcą.

Przekształcenie pomieszczeń gospodarczych na cele mieszkaniowe

Z całą pewnością przydadzą się odpowiednio dokładne obliczenia, a przynajmniej szacunki. Prawdopodobnie, z Pani perspektywy, szczególnie ważne okaże się zapewnienie bezpieczeństwa prawnego w zakresie miejsca zamieszkania. Dlatego szczególnie dokładnie proszę analizować dokumenty związane z miejscem zamieszkania oraz planować czynności prawne (i być może prace geodezyjne) związane z uzyskaniem przez Panią własności – domu albo wyodrębnionego w nim mieszkania. Proszę sprawdzić, jaki jest status prawny poszczególnych części domu. Jeżeli faktyczna część gospodarcza jest oficjalnie pomieszczeniem gospodarczym, to jej oficjalne przekształcenie na cele mieszkalne może wymagać nie tylko nakładów finansowych, ale także odpowiednich przygotowań organizacyjnych – opracowania projektu oraz uzyskania pozwolenia budowlanego (być może, w przypadku mniejszego zakresu prac, wystarczyłoby zgłoszenie). Przepisy Prawa budowlanego mogą ulec zmianie. Różnie może być, a Pani może potrzebować stabilizacji – jako właścicielka mieszkania. Dlatego proszę rozważyć i omówić ze swymi rodzicami ustanowienie odrębnych nieruchomości lokalowych – przynajmniej jednego mieszkania oraz drugiego lokalu (zapewne użytkowego). Niemalże instrukcję ustanawiania nieruchomości lokalowych zawarto w początkowych artykułach ustawy o własności lokali – skrótowo: przed sporządzeniem aktu notarialnego sytuację powinien ocenić uprawniony specjalista, którego opinia jest podstawą dla zajęcia stanowiska przez starostę.

Dom powinien mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej – w rozumieniu prawa: ciągłość dostępu do drogi publicznej (z uwzględnieniem zjazdu z drogi publicznej na nieruchomość). Wiele osób nie docenia tego zagadnienia, z czym wiążą się problemy (np. dotyczące korzystania z cudzych gruntów lub załatwiania spraw związanych z inwestycjami budowlanymi).

Przepisanie gruntów rolnych na dziecko i prowadzenie w dalszym ciągu działalności rolniczej przez rodziców

Proszę brać pod uwagę także zagadnienia z zakresu ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników. Jeżeli w dalszym ciągu jest planowane prowadzenie działalności rolniczej przez Pani tatę (Pani rodziców), to: albo Pani tata powinien pozostać właścicielem przynajmniej powierzchni gruntów wiążącej się z ubezpieczeniem społecznym rolników, albo powinien stać się dzierżawcą odpowiedniej powierzchni gruntów rolnych – umowa dzierżawy mogłaby zostać zawarta np. z osobą obdarowaną gruntami rolnymi przez Pani tatę (Pani rodziców). Proponuję również uwzględnić Pani sytuację; stanie się właścicielem gruntów rolnych może skutkować objęciem ubezpieczeniem społecznym rolników (z obowiązkiem opłacania składek ubezpieczeniowych) – chodzi o 1 hektar przeliczeniowy (art. 7 ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników). Dla KRUS może okazać się istotne (z perspektywy ubezpieczenia społecznego rolników) zawarcie umowy dzierżawy (ujawnionej w ewidencji gruntów i budynków). Gdyby grunty rolne miały nadal należeć do Pani taty (Pani rodziców), to byliby oni nadal objęci ubezpieczeniem społecznym rolników, zaś w przypadku nabycia uprawnień do świadczenia należałoby grunty rolne zbyć lub wydzierżawić (na co najmniej 10 lat) i dzierżawę ujawnić w ewidencji gruntów i budynków. Przydać się może zestawienie Państwa sytuacji (w tym planów) z przepisami ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników – bez znajomości sytuacji, trudno jest cokolwiek doradzać.

Wyrażam nadzieję na to, że ta odpowiedź pomoże Pani (i Pani rodzicom) opracować i właściwie realizować dobrą strategię działania – zarówno, co do miejsca zamieszkania, jak i odnośnie do gospodarstwa rolnego.

Zobacz również: Podatek od darowizny ziemi

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.