• Data: 2023-12-04 • Autor: Michał Berliński
W artykule omówimy kluczowe aspekty prawne i podatkowe związane ze sprzedażą gruntów rolnych przed upływem pięcioletniego okresu od ich otrzymania w formie darowizny. Wyjaśnimy, kiedy i na jakich warunkach możliwa jest taka transakcja. Zwrócimy również uwagę na możliwości i ograniczenia, które wiążą się z nabyciem większych areałów rolnych przez potencjalnych kupujących, takich jak rolnicy indywidualni. Powyższe zagadnienia przedstawimy na przykładzie pani Marleny.
Pani Marlena ma sąsiada, który 1,5 roku temu otrzymał w darowiźnie pole rolne. Wspólnie z mężem chcieliby kupić to pole (jej mąż jest ubezpieczony w KRUS-ie). Pani Marlena zapytała nas, czy jej sąsiad może sprzedać pole wcześniej – przed upływem 5 lat od otrzymania darowizny – i jeśli tak, to czy musi odprowadzić od sprzedaży podatek i ile on wyniesie. Chciała też wiedzieć, czy jeśli sąsiad nie mógłby sprzedać tego gruntu, to czy wraz z mężem mogliby ubiegać się o pozwolenie na sprzedaż w KOWR.
Na samym wstępie warto wskazać, iż zasady obrotu nieruchomościami rolnymi uległy znacznej zmianie w kwietniu 2016 roku. Owe zmiany niejako spowodowały zastój na rynku obrotu nieruchomościami rolnymi i wprowadziły spory chaos skutkujący znacznym spadkiem sprzedaży tych nieruchomości, co również spowodowało zastój inwestycyjny. Na szczęście ustawodawca poszedł po przysłowiowy „rozum do głowy” i sprecyzował swoje regulacje w kolejnych nowelizacjach. Aktualnie, bez żadnych przeszkód, można nabywać nieruchomości, w tym nieruchomości rolne o powierzchni nieprzekraczającej 1 ha. Nieruchomości o powierzchni większej również mogą stać się przedmiotem obrotu gospodarczego, lecz pod pewnymi warunkami.
Należy stwierdzić, iż od 30 kwietnia 2016 roku nabywcami ziemi rolnej mogą być rolnicy indywidualni, kościoły, parki narodowe, jednostki samorządu oraz Skarb Państwa. Od razu należy wyjaśnić pojęcie „rolnik indywidualny”. Rolnikiem indywidualnym – w rozumieniu ustawy – jest osoba, która posiada kwalifikacje rolnicze i nie więcej niż 300 ha, dodatkowo od 5 lat mieszka na terenie gminy, gdzie posiada działkę rolną i od pięciu lat samodzielnie na niej gospodaruje. Jednym z nich jest posiadanie na terenie tej samej gminy działki rolnej. Dodatkowym warunkiem jest fakt zamieszkiwania na terenie tejże gminy od 5 lat.
Ustawa przewiduje, że nie tylko osoby z wykształceniem wyższym rolniczym mogą być uznani za rolników indywidualnych. Zgodnie z ustawą „osobą posiadającą kwalifikacje rolnicze jest osoba, która ma:
a) wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub
b) tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
c) wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
d) wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie”.
Wśród akceptowalnych kierunków studiów występują również takie jak: weterynaria, zootechnika, rybactwo, ogrodnictwo i architektura krajobrazu oraz oczywiście rolnictwo.
Zobacz również: Darowizna od brata
W związku z powyższym należy w pierwszej kolejności ustalić, jaką powierzchnię ma ta nieruchomość – i tak, jeśli nie przekracza ona 1 ha, należy wskazać, że można bez obaw taką nieruchomość nabyć. Jeśli zaś powierzchnia przekracza 1 ha, to należy spełniać warunki uznania za rolnika, które opisałem powyżej. Jeśli warunki te są spełnione, to należy wskazać, że pani Marlena i jej mąż mogą taką nieruchomość nabyć.
Jeśli nieruchomość jest powyżej 1 ha i małżonek pani Marleny bądź pani Marlena nie spełnia warunków bycia rolnikiem, wtedy na zakup takiej nieruchomości należy mieć wystawioną przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa zgodę. Wniosek składa się do ośrodka, a ten zwykle odpowiada w terminie miesiąca. Uzyskanie pozytywnej odpowiedzi umożliwi sprzedaż pola przed upływem 5 lat.
Wskazać należy, że sprzedawca też może zwrócić się do ośrodka, informując, że chce sprzedać tę ziemię z darowizny przed upływem 5 lat, a dotychczas nie zgłosił się do niego żaden rolnik, dlatego też chciałby sprzedać ją pani Marlenie, ponieważ ma ona wykształcenie rolnicze itp. Dobrze, gdyby sprzedawca ogłosił sprzedaż np. w lokalnej prasie i tym udokumentował, że nikt poza panią Marleną i jej mężem nie chce kupić tej działki. Praktyka pokazuje też, że gdy po prostu sprzedawca zwraca się do ośrodka, częściej dostaje zgodę na sprzedaż uzyskanej z darowizny ziemi rolnej przed upływem 5 lat, niż jak robi to potencjalny nabywca.
Zobacz również: Podatek od sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku
To po pierwsze. A teraz kwestia podatkowa. Po jakim czasie można sprzedać ziemię z darowizny? Sąsiad pani Marleny i jej męża może sprzedać im tę nieruchomość przed upływem 5 lat, jednakże wiązać się to będzie z koniecznością zapłaty podatku. Z uwagi na fakt, iż nieruchomość została otrzymana w formie darowizny, to koszt jej uzyskania przez sąsiada wynosi 0 zł. Dlatego też w sytuacji sprzedaży działki rolnej przed upływem 5 lat pani Marlenie i jej mężowi, powiedzmy za 100 000 zł, sąsiad będzie musiał zapłacić podatek w wysokości 19%, tj. 19 000 zł. Bez podatku sprzedaż będzie mogła nastąpić dopiero po upływie 5 lat kalendarzowych od daty otrzymania tej nieruchomości.
Zobacz również: Przepisanie ziemi na dziecko
Przykład 1
Pani Kowalska, rolniczka indywidualna, była zainteresowana zakupem sąsiedniego pola rolnego o powierzchni 1,2 ha. Obecny właściciel otrzymał to pole w darowiźnie 3 lata temu. Pani Kowalska musiała uzyskać zgodę Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na zakup działki ze względu na jej rozmiar oraz okres posiadania przez właściciela. Dodatkowo transakcja odbyła się przed upływem 5 lat od darowizny, więc sprzedawca gruntu był zobowiązany do zapłacenia podatku od sprzedaży.
Przykład 2
Państwo Nowakowie nie mieli kwalifikacji rolniczych, ale chcieli kupić małe pole rolne o powierzchni 0,8 ha, które sąsiad otrzymał w darowiźnie 2 lata temu. W ich przypadku transakcja okazała się możliwa bez konieczności spełniania dodatkowych wymogów, ponieważ działka miała powierzchnię mniejszą niż 1 ha. Jednakże sprzedający musiał zapłacić podatek dochodowy z tytułu sprzedaży, gdyż nie upłynęło jeszcze 5 lat od momentu otrzymania przez niego darowizny.
Przykład 3
Pan Jankowski mieszkał od ponad 5 lat w tej samej gminie, w której znajdowała się jego działka rolna. Planował sprzedać swoje pole o wielkości 2 ha, które otrzymał w darowiźnie 4 lata temu. Jako rolnik indywidualny mógł to zrobić, ale musiał uzyskać zgodę KOWR, ponieważ powierzchnia działki przekraczała 1 ha. W związku z tym, że sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od otrzymania przez niego nieruchomości w darowiźnie, konieczne było zapłacenie podatku.
Podsumowując, artykuł informuje, że sprzedaż ziemi rolnej przed upływem 5 lat od darowizny jest możliwa, ale wiąże się z koniecznością spełnienia określonych warunków, m.in. z uzyskaniem zgody od Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa w przypadku większych działek oraz z zapłatą podatku. Zwraca również uwagę na to, że rolnicy indywidualni mają pewne przywileje przy nabywaniu ziemi rolnej o powierzchni nieprzekraczającej 1 ha. Przedstawione informacje mogą ułatwić zrozumienie obowiązujących przepisów związanych ze sprzedażą i zakupem nieruchomości rolnych.
Zapewniamy profesjonalne porady prawne online oraz wsparcie w przygotowaniu niezbędnych pism prawnych. Pomagamy w rozwiązywaniu wszelkich spraw związanych z nieruchomościami rolnymi i nie tylko. Skorzystaj z naszych usług, aby zyskać pewność i bezpieczeństwo w swoich transakcjach. Już dziś wypełnij formularz kontaktowy umieszczony pod tekstem.
1. Ustawa z dnia 13 lipca 1957 r. o obrocie nieruchomościami rolnymi - Dz.U. 1957 nr 39 poz. 172
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Michał Berliński
Prawnik, absolwent Wydziału Prawa, Prawa Kanonicznego i Administracji na Katolickim Uniwersytecie Lubelskim Jana Pawła II w Lublinie. Studia ukończył w 2015 roku obroną pracy magisterskiej w Katedrze Prawa Pracy o temacie „Zakaz konkurencji w trakcie i po ustaniu stosunku pracy”. Podczas studiów praktykował w kancelariach adwokackich i radcowskich oraz w prokuraturze, udzielał również porad prawnych w Uniwersyteckiej Poradni Prawnej głównie z zakresu prawa cywilnego oraz rodzinnego. Ukończył aplikację komorniczą w Izbie Komorniczej przy Sądzie Apelacyjnym w Lublinie. W 2018 roku uzyskał pozytywny wynik z egzaminu komorniczego i został powołany na stanowisko asesora komorniczego przez Prezesa Sądu Apelacyjnego w Lublinie. Nieprzerwanie od 2015 roku pracuje jako asystent komornika, aplikant, a teraz jako asesor komorniczy i kierownik kancelarii. W 2018 roku ukończył także projekt edukacyjny „Pracownia Liderów Prawa” – program naukowy pod patronatem Ministerstwa Sprawiedliwości. Specjalizuje się głównie w prawie cywilnym, rodzinnym, postępowaniu cywilnym oraz egzekucyjnym. Interesuje się również prawem pracy, nieruchomości i ich obrotem, a także prawem nowych technologii i rynkiem e-commerce.
Zapytaj prawnika
