Sprzedaż siedliska osobie, która nie jest rolnikiem

Rozporządzanie nieruchomościami rolnymi

W aktualnym stanie prawnym nie jest możliwe w pełni swobodne rozporządzanie nieruchomościami rolnymi z uwagi na reformę rolną, jaka obowiązuje od kwietnia 2016 r. Wtedy to została gruntownie zmieniona ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (j.t. Dz. U. 2016 r., poz. 2052, z późn. zm. – dalej „u.k.u.r.”).

Jak wskazywali posłowie partii opozycyjnych w projekcie ustawy nowelizującej zasady obrotu ziemią rolną: „Przepisy ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw doprowadziły do paraliżu gospodarczego, ponieważ katalog nabywców nieruchomości rolnych jest zamknięty. Ustawodawca określił szereg przesłanek o charakterze podmiotowo-przedmiotowym, których spełnienie daje możliwość nabycia prawa własności nieruchomości rolnych. (…) Ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi powinny być wprowadzane w oparciu o zachowanie zasady proporcjonalności i przeprowadzone w sposób racjonalny. Proponowane zmiany cechuje duży restrykcjonizm, a ich negatywne skutki będą widoczne przez wiele lat, w postaci znacznego zahamowania rozwoju gospodarczego kraju. Takie brzmienie ustawy ma dyskryminujący charakter, a środki przyjęte w projekcie nie są proporcjonalne do realizacji zamierzonego celu” (projekt ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, druk 660). Komisja sejmowa opiniująca projekt nowelizacji rekomendowała jej odrzucenie w lipcu 2016 r., w związku z czym prace legislacyjne w celu złagodzenia restrykcji nie będą kontynuowane w tym zakresie.

I, niestety, po 1,5 roku obowiązywania ustawy powyższe spostrzeżenia w dużej części znalazły potwierdzenie — obrót ziemią rolną został w dużym stopniu zablokowany, choć nie stał się całkowicie niemożliwy. Często jednak wymaga dopełnienia ustawowych procedur, które niekoniecznie muszą zakończyć się po myśli zainteresowanych.

Zobacz również: Kto może kupić siedlisko z domem?

Które nieruchomości podlegają ograniczeniom wynikającym z ustawy?

W pierwszej kolejności jednak trzeba się zastanowić, czy dana nieruchomość podlega ograniczeniom wynikającym z u.k.u.r. Należy bowiem zauważyć, że wskazany akt prawny dotyczy wyłącznie „nieruchomości rolnych” i „gospodarstw rolnych”, których definicje zostały określone ustawowo, w art. 2 u.k.u.r.:

„Art. 2. Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1) »nieruchomości rolnej« – należy przez to rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne;

2) »gospodarstwie rolnym« – należy przez to rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej jest nie mniejsza niż 1 ha;

3) »prowadzeniu działalności rolniczej« – należy przez to rozumieć prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej”.

Kiedy nieruchomość może być zakwalifikowana jako rolna?

Aby dana nieruchomość mogła zostać zakwalifikowana jako „nieruchomość rolna”, konieczne jest sięgnięcie w pierwszej kolejności po przepisy Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (j.t. Dz. U. 2017 r., poz. 459, z późn. zm. – dalej „K.c.”). Zgodnie z art. 46¹ K.c. nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Z brzmienia tej regulacji jasno wynika, że dany grunt nie musi być rzeczywiście wykorzystywany do prowadzenia działalności rolniczej, ponieważ wystarczy, aby istniała tam potencjalna możliwość prowadzenia działalności rolniczej. „O uznaniu nieruchomości za grunt rolny decyduje konkretne lub potencjalne jej wykorzystanie w celu prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie (R. Magnuszewski, Glosa do uchwały SN z dnia 20 lipca 1995 r., III CZP 88/95, Palestra 1996, z. 1-2, s. 192). Nie można jednak do tej kategorii gruntów zaliczyć takich, które nie mają i nie mogłyby mieć w przyszłości, nawet dzięki zastosowaniu odpowiednich zabiegów agroturystycznych, charakteru nieruchomości rolnej (W. J. Katner (w:) System prawa prywatnego, t. 1, s. 1181). Tym samym o charakterze nieruchomości decyduje jej przeznaczenie, a nie aktualny sposób jej wykorzystania. Ustawa dość szeroko zakreśla przeznaczenie nieruchomości rolnych” (E. Niezbecka, Komentarz do art. 46(1) Kodeksu cywilnego, w: Kodeks cywilny. Komentarz, t. 1: Część ogólna, red. A. Kidyba, WKP 2012).

Spełnienie przesłanek z art. 46¹ K.c. to pierwszy warunek objęcia danej nieruchomości przepisami u.k.u.r. Drugi natomiast zależy od tego, czy dla tej nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) – przy czym należy bezwzględnie pamiętać, że uchwalenie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego a uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to dwie całkowicie odmienne czynności. Pierwszy akt nie stanowi aktu prawa miejscowego i pozostaje wiążący jedynie dla rady gminy w ramach samoograniczenia przy przyjmowaniu planu. Nie można zatem twierdzić, że przyjęcie studium równa się przyjęciu planu.

Brak MPZP: po spełnieniu przesłanek z art. 46¹ K.c. dana nieruchomość jest nieruchomością rolną podlegającą ograniczeniom.

Istnienie MPZP i przeznaczenie gruntu na cele rolne: po spełnieniu przesłanek z art. 46¹ K.c. dana nieruchomość jest nieruchomością rolną podlegającą ograniczeniom.

Istnienie MPZP i przeznaczenie gruntu na cele nierolne: mimo spełnienia przesłanek z art. 46¹ K.c. dana nieruchomość nie jest nieruchomością rolną podlegającą ograniczeniom.

Przeznaczenie gruntu na cele inne niż rolne

W związku z powyższym często wystarczy doprowadzić do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, aby uelastycznić obrót ziemią rolną: „Nieruchomość nie będzie należała do kategorii nieruchomości rolnych, gdy w całości nie będzie przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne albo gdy jej dominujące przeznaczenie w takim planie zostanie określone na cele inne niż rolne. Stąd wniosek, że w zakresie wyłączenia szczególnych zasad obrotu nieruchomościami rolnymi wystarczy ustalenie (zmiana) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zob. E. Gniewek, w: Kodeks..., red. E. Gniewek, s. 115)” (E. Klat-Górska, Komentarz do art. 2 ustawo o kształtowaniu ustroju rolnego, w: eadem, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, LexisNexis 2013).

Jeżeli po przeprowadzeniu powyższej analizy okaże się, że dana nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu art. 2 pkt 1 u.k.u.r., należy sprawdzić, czy w tym przypadku nie mamy do czynienia z jakimś wyłączeniem z zakresu ustawy.

Po niewielkiej nowelizacji, która została wprowadzona ustawą z dnia 6 lipca 2016 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 2016 poz. 1159), mamy kilka wyłączeń w odniesieniu do niektórych nieruchomości rolnych:

„Art. 1a. Przepisów ustawy nie stosuje się do:

1) nieruchomości rolnych:

a) wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, o którym mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2015 r. poz. 1014, 1433 i 1830 oraz z 2016 r. poz. 50 i 585),

b) o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,

c) będących drogami wewnętrznymi;

2) nabycia udziałów lub ich części we współwłasności nieruchomości, o których mowa w pkt 1 lit. b i c”.

Jak widać, katalog wyłączeń jest naprawdę niewielki. Najczęściej znajduje zastosowanie art. 1a pkt 1 lit. b u.k.u.r., który dotyczy wyłączenia w odniesieniu do malutkich nieruchomości, poniżej 0,3 ha.

W sytuacji, gdy nie mamy do czynienia z żadnym z powyższych wyjątków, ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego znajduje zastosowanie w całym zakresie – i trzeba przestrzegać jej postanowień przy dokonywaniu jakichkolwiek czynności prawnych, ponieważ np. umowa sprzedaży zawarta z naruszeniem u.k.u.r. staje się wówczas z mocy prawa nieważna i nie wywiera skutków prawnych.

Z Pani opisu wnioskuję, że:

1. nieruchomość jest wykorzystywana lub potencjalnie może być wykorzystywana do prowadzenia działalności rolniczej — a zatem odpowiada definicji z art. 46¹ K.c.;
2. nie ma ustalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
3. powierzchnia nieruchomości jest większa niż 0,3 ha.

Zatem, niestety, obowiązują Panią przy sprzedaży wszystkie ograniczenia wynikające z ustawy.

Kto może być nabywcą nieruchomości rolnej?

Po pierwsze, w takiej sytuacji nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny (art. 2a ust. 1 u.k.u.r.). Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo (art. 6 ust. 1 u.k.u.r.).

Na podstawie art. 6 ust. 2 u.k.u.r. uważa się, że osoba fizyczna:

1) osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli:

a) pracuje w tym gospodarstwie,

b) podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie;

2) posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:

a) wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub

b) tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

c) wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

d) wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

Czy tylko rolnik indywidualny może być nabywcą ziemi rolnej?

Ustawodawca przewidział również wyjątki, gdy daną nieruchomość rolną niekoniecznie musi nabyć rolnik indywidualny. Zostały one wymienione w art. 2a ust. 2 u.k.u.r.:

„Art. 2a. 3. Przepisy ust. 1 i 2 nie dotyczą nabycia nieruchomości rolnej:

1) przez:

a) osobę bliską zbywcy,

b) jednostkę samorządu terytorialnego,

c) Skarb Państwa lub działający na jego rzecz Krajowy Ośrodek,

d) osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania,

e) parki narodowe, w przypadku zakupu nieruchomości rolnych na cele związane z ochroną przyrody;

2) w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego;

3) na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego [to są specyficzne sytuacje, związane z „przypadkowym” zajęciem cudzej nieruchomości — przyp. mój M.W.];

4) w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego”.

Jeżeli nie znajduje zastosowania żaden powyższy wyjątek i sprzedaż ma nastąpić na rzecz innej osoby niż rolnik indywidualny, to wówczas trzeba złożyć wniosek o wyrażenie zgody na taki obrót ziemią do Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Wniosek może złożyć zarówno sprzedawca, jak i kupujący (ale tylko kupujący zamierzający utworzyć gospodarstwo rodzinne!), ale oczywiście pod wieloma warunkami, ponieważ ustawodawca nie zna umiaru w utrudnianiu życia.

I tak: sprzedawca może złożyć wniosek do Dyrektora KOWR, jeżeli:

• wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty, które mogą nabywać nieruchomości rolne,
• kupujący daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,
• w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

Czy każdy może kupić ziemię rolną w celu założenia gospodarstwa rodzinnego?

Kupujący zamierzający założyć gospodarstwo rodzinne może złożyć wniosek do Dyrektora KOWR, jeżeli:

a) posiada kwalifikacje rolnicze albo której, pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych, przyznano pomoc, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 (Dz. U. z 2016 r., poz. 1387 i 1579) albo w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020 (Dz. U. poz. 349 i 1888 oraz z 2016 r. poz. 337 i 1579), a termin na uzupełnienie tych kwalifikacji jeszcze nie upłynął,

b) daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

c) zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

Jeżeli Dyrektor KOWR wyrazi zgodę w formie decyzji administracyjnej, to wówczas można sprzedać nieruchomość osobie niebędącej rolnikiem.

Jeżeli Dyrektor KOWR nie wyrazi zgody w formie decyzji administracyjnej, to wówczas nie można sprzedać nieruchomości osobie niebędącej rolnikiem. Na pocieszenie jednak ustawodawca przyznał sprzedawcy możliwość zwrócenia się do KOWR z żądaniem, aby to KOWR odkupił tę nieruchomość. Procedura została zapisana w art. 2a ust. 6-9 u.k.u.r.:

„Art. 2a. 6. W przypadku niewyrażenia zgody, o której mowa w ust. 4, Krajowy Ośrodek, na pisemne żądanie zbywcy złożone w terminie miesiąca od dnia, w którym decyzja o niewyrażeniu zgody stała się ostateczna, jest obowiązana do złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej przez Krajowy Ośrodek przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

7. Krajowy Ośrodek w terminie miesiąca od otrzymania żądania zbywcy nieruchomości rolnej powiadamia go o wysokości równowartości pieniężnej, o której mowa w ust. 6.

8. Zbywca nieruchomości rolnej w terminie miesiąca od dnia otrzymania powiadomienia, o którym mowa w ust. 7, może:

1) wystąpić do sądu o ustalenie równowartości pieniężnej wartości rynkowej nieruchomości rolnej nabywanej przez Krajowy Ośrodek albo

2) złożyć pisemne oświadczenie o cofnięciu żądania nabycia tej nieruchomości przez Krajowy Ośrodek.

9. W przypadku, o którym mowa w ust. 8 pkt 1, sąd określa równowartość pieniężną wartości rynkowej nieruchomości rolnej przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.”

Inaczej mówiąc: właściciel nieruchomości po uprawomocnieniu decyzji administracyjnej o niewyrażeniu zgody ma miesiąc na złożenie wniosku do KOWR z żądaniem nabycia nieruchomości przez KOWR. Po otrzymaniu wniosku KOWR ma miesiąc na powiadomienie, ile zapłaci za tę nieruchomość. Po otrzymaniu wyceny właściciel może:

1. przyjąć propozycję;
2. cofnąć żądanie nabycia — uwaga! KOWR przysługuje roszczenie o zwrot poniesionych przez nią kosztów ustalenia równowartości pieniężnej wartości rynkowej nieruchomości rolnej;
3. wystąpić do sądu o ustalenie prawidłowej wartości nieruchomości.

Podsumowując te rozważania — jeżeli Pani nieruchomość spełnia definicję nieruchomości rolnej i podlega przepisom u.k.u.r. zgodnie ze schematem, który przedstawiłam, a jednocześnie potencjalny kupujący nie mieści się w kręgu osób, które mogą nabywać nieruchomości rolne (w szczególności nie jest rolnikiem), będzie Pani musiała wystąpić z wnioskiem do Dyrektora KOWR na dokonanie sprzedaży, przy czym decyzja administracyjna może nie być pozytywna.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.