Sprzedaż zalesionej działki rolnej

Zmiany w zasadach obrotu nieruchomościami rolnymi

Na samym wstępie warto wskazać, iż zasady obrotu nieruchomościami rolnymi uległy znacznej zmianie w kwietniu 2016 roku. Owe zmiany niejako spowodowały zastój na rynku obrotu nieruchomościami rolnymi i wprowadziły spory chaos skutkujący znacznym spadkiem sprzedaży tych nieruchomości co również spowodowało zastój inwestycyjny. Na szczęście ustawodawca poszedł po przysłowiowy „rozum do głowy” i sprecyzował swoje regulacje w kolejnych nowelizacjach. Aktualnie, bez żadnych przeszkód można nabywać nieruchomości, w tym nieruchomości rolne o powierzchni nieprzekraczającej 0,3 ha. Podaję oczywiście stan na dzień dzisiejszy – za kilka dnia w życie wejdzie zmiana w tym zakresie.

Nieruchomości o powierzchni większej również mogą stać się przedmiotem obrotu gospodarczego, lecz pod pewnymi warunkami.

Zgodnie z treścią art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego: 

„1. Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków.

2. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3”.

Zobacz również: Przekształcenie lasu na użytek rolny

Rolnik indywidualny

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, iż od 30 kwietnia 2016 roku nabywcami ziemi rolnej mogą być rolnicy indywidualni, kościoły, parki narodowe, jednostki samorządu oraz Skarb Państwa. Od razu należy wyjaśnić pojęcie rolnik indywidualny. Rolnikiem indywidualnym – w rozumieniu ustawy – jest osoba, która posiada kwalifikacje rolnicze i nie więcej niż 300 ha, dodatkowo od 5 lat mieszka na terenie gminy, gdzie posiada działkę rolną i od pięciu lat samodzielnie na niej gospodaruje. Wobec tego na samym początku warto się zastanowić, czy ten pan, któremu chce Pan to sprzedać, spełnia warunki, aby uznać go za rolnika indywidualnego. Jeśli tak by się okazało, to dalsza analiza przepisów ustawy staje się bezprzedmiotowa. Analizując, Pana zapytanie wynika z niego, że nie spełnia tych warunków. Jednym z nich jest posiadanie na terenie tej samej gminy działkę rolną. Dodatkowym warunkiem jest fakt zamieszkiwania na terenie tejże gminy od 5 lat. Nie precyzuje Pan, jakie dokładnie ten człowiek posiada wykształcenie. Ustawa przewiduje, że nie tylko osoby z wykształceniem wyższym rolniczym mogą być uznani za rolników indywidualnych. Zgodnie z ustawą „osobą posiadającą kwalifikacje rolnicze jest osoba, która ma:

a) wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub

b) tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

c) wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

d) wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie”.

Wśród akceptowalnych kierunków studiów występują również takie jak: weterynaria, zootechnika, rybactwo, ogrodnictwo i architektura krajobrazu oraz oczywiście rolnictwo- jeśli Pana potencjalny kupiec ukończył któryś z nich będzie to oznaczało, iż spełnia te warunki. Jeśli nie to również studia podyplomowe o kierunkach rolniczych lub bliskich są akceptowalne. Istnieje również możliwość uznania kierunku za kierunek zbliżony do rolnictwa jeśli tylko w ich trakcie prowadzone były zajęcia o tematyce zbliżonej do rolniczej. Zgodnie zaś z treścią podpunktu „c” z przywołanego przepisu wskazać należy, iż jeśli nie dysponuje się dyplomem w/w kierunków to wykształcenie wyższe na innych kierunkach oraz fakt posiadania co najmniej 3-letniego stażu pracy w rolnictwie również kwalifikuje jako rolnika indywidualnego. Koniecznym warunkiem jest również samodzielne gospodarowanie na swej działce od co najmniej 5 lat. Za staż pracy w rolnictwie może być uznany sam okres pozostawania ubezpieczonym w KRUS-ie.

Wobec powyższego z uwagi na to, co Pan opisuje, czyli bycie niegdyś w KRUS-ie, posiadanie nieruchomości, może okazać się, że Pańskiemu nabywcy łatwiej będzie uzyskać zgodę KOWR-u na taki zakup.

W takim przypadku konieczne będzie złożenie wniosku do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, który został powołany przez przepisy ustawy w 2017 roku, w miejsce dotychczasowej Agencji. „Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione uprzednio, może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, którą Dyrektor wyraża w drodze decyzji administracyjnej, wydawanej na wniosek:

1) zbywcy, jeżeli:

a) wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty, o których mowa w ust. 1 i 3,

b) nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

c) w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych;

2) osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:

a) posiada kwalifikacje rolnicze albo której, pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych, przyznano pomoc,(…) a ten termin jeszcze nie minął,

b) daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

c) zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego”.

Mając na uwadze powyższe, stosowny wniosek może złożyć zbywca lub chcący utworzyć gospodarstwo. Zbywca, czyli tutaj Pan, może wykazać, że nie udało się Panu sprzedać tego gospodarstwa rolnikowi – często wystarczy samo ogłoszenie w prasie oraz na portalach internetowych, oraz fakt iż do nabycia nieruchomości nikt się nie zgłosił. Wniosek może złożyć również nabywca. Jednakże według wielu ekspertów ta pierwsza droga, w której to potencjalny zbywca występuje do Ośrodka jest znacznie łatwiejsza i szybsza.

Przyjmując, że zechce Pan wybrać drugą drogę, należy uzyskać zgodę Ośrodka. KOWR ma wydanie stosownej decyzji 1 miesiąc od daty wpływu wniosku. Termin ten niestety jest rzadko dotrzymywany. Warto w tym miejscu wskazać, że Ośrodek ma również prawo pierwokupu nieruchomości rolnej, jednak niezwykle rzadko z niego korzysta, a ponadto prawo pierwokupu nie przysługuje w przypadku gdy nabywcą jest osoba mająca uprzednio wyrażoną zgodę na zakup przez tenże Ośrodek.

Musi Pani jednak pamiętać o kolejnych obostrzeniach, jeśli sam uzyskał by Pan zgodę ośrodka. Zgodnie z art. 2b wyżej przywołanej ustawy należy prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna przez okres co najmniej 10 lat od daty nabycia (nowelizacja zmienia ten czas do 5 lat). Dodatkowym warunkiem jest konieczność prowadzenie tego gospodarstwa osobiście (to nie ulega zmianie, lecz trudno jest to faktycznie wykazać urzędom). Nie może Pan również zbyć nieruchomości ani oddać jej w posiadanie innym osobom. W szczególnych przypadkach zgodę na sprzedaż lub przekazanie nieruchomości przed upływem wymaganego okresu może wyrazić sąd.

Wobec tego tak, jak Pan widzi, nie jest niemożliwe uzyskanie zgody Ośrodka również przez Pana, jednakże procedura jest trudna i mozolna. Jeśli znajomy, któremu chce Pan sprzedać gospodarstwo, uzyska stosowną zgodę i zakupi gospodarstwo, może je później darować osobom najbliższym – nie może jednak go sprzedać.

„Nabycie gospodarstwa rolnego może więc nastąpić na podstawie umowy darowizny sporządzonej w formie aktu notarialnego, nabycia spadku, sprzedaży. Osobą bliską zbywcy na gruncie ustawy są zstępni (dzieci, wnuki zbywcy), wstępni (rodzice zbywcy), rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione. Tak więc warunkiem przekazania gospodarstwa rolnego przez nabywcę jego żonie nie będzie posiadanie przez nią cech rolnika indywidualnego, w tym posiadanie wykształcenia rolniczego. Co istotne, osoby bliskie zbywcy są jedną z kategorii osób wskazanych w art. 2b ustawy, które jako nabywcy nieruchomości rolnej nie są obowiązane do prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez nich tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej do prowadzenia tego gospodarstwa osobiście. W okresie, o którym mowa, nabyta nieruchomość może być nawet zbyta oraz oddana w posiadanie innym podmiotom”.

Jeśli nieruchomość zakupi Pański kolega, ta będzie wchodzić w skład majątkowej wspólności ustawowej małżeńskiej z jego żoną. Zgodnie bowiem z doktryną w tej materii bez znaczenia powinno być, czy stroną umowy są oboje małżonkowie, czy też tylko jeden z nich zawiera umowę za zgodą drugiego, z tym że zawierającym umowę może być nawet małżonek niebędący osobą bliską dla Pana. Wystarczy zgoda drugiego małżonka będącego osobą bliską wobec nabywcy i nabycie nieruchomości, która będzie wchodzić w skład ich majątku wspólnego. Inne rozwiązanie godziłoby w fundamentalne zasady prawa rodzinnego (ochrony rodziny i równości małżeństwa) oraz stanowiłoby naruszenie co najmniej art. 18 i 23 Konstytucji RP.

Nowelizacja ustawy zmienia w zasadzie katalog osób bliskich, skraca czas prowadzenia gospodarstwa do lat 5 z lat 10 oraz rozmiar nieruchomości z 0,3 ha do 1 ha. Inne warunki w zasadzie pozostają bez zmian, bowiem dalej w przypadku większych nieruchomości trzeba będzie uzyskać zgodę ośrodka jeśli nie spełnia się wyżej opisanych przeze mnie warunków. Nowelizacja wchodzi w życie w przyszłym tygodniu [stan prawny z dnia 06.06.2019 r.], zaś artykuł o obowiązku publikowania ogłoszeń o sprzedaży nieruchomości na portalu stworzonym do tego przez krajowy ośrodek dopiero za 12 miesięcy.

Znajomy może również zaliczyć zgodnie z nowelizacją czas zamieszkiwania w innej gminie, jeśli posiada tam nieruchomości rolne:

„Do okresu, o którym mowa w ust. 1, zalicza się okres zamieszkiwania w innej gminie bezpośrednio poprzedzający zmianę miejsca zamieszkania, jeżeli w gminie tej jest albo była położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, o którym mowa w ust. 1, a także zaliczyć na staż pracy okresy uznaje się również okres pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym potwierdzony zaświadczeniem wydanym na podstawie przepisów ustawy z dnia 20 lipca 1990 r. o wliczaniu okresów pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym do pracowniczego stażu pracy (Dz. U. poz. 310)”. Dlatego też uważam, że jeśli znajomy posiada jeszcze odpowiednie wykształcenie, to może on uzyskać zgodę KOWR-u. Jeśli się to nie uda, to proponowałbym, aby to Pan spróbował wystąpić o taką zgodę po nieskutecznej próbie sprzedaży nieruchomości. We wniosku może Pan wskazać znajomego jako potencjalnego nabywcę. Jednakże nawet, gdy uda się sprzedać tę nieruchomość znajomemu, musi on ją posiadać przez minimum 5 lat – chyba że uzyska wcześniejszą zgodę na jej sprzedaż od sądu.

Zobacz również: Sadzenie drzew na działce rolnej

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.