Umowa dożywocia a ograniczenia w obrocie ziemią rolną

W tej zawiłej sytuacji, zwłaszcza zmieniającego się prawa, radziłbym unikać wariantów zbyt uproszczonych. Jak wynika z opisu, nie jest gruntem rolnym nieruchomość o mniejszej powierzchni, a to ze względu na zabudowanie jej domami, dlatego proponuję rozważyć odrębne czynności prawne w związku tymi nieruchomościami.

Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (zwłaszcza po zmianach z roku 2016) określa ograniczenia w zbywaniu nieruchomości rolnych; część tych zmian znalazła odzwierciedlenie w przepisach Kodeksu cywilnego (K.c.), np. w treści artykułu 166 K.c.:

„§ 1. W razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału we współwłasności lub części tego udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.

§ 2 /uchylono/

§ 3. Do sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r., poz. 803 oraz z 2016 r., poz. 585) udziału we współwłasności lub części tego udziału stosuje się przepisy tej ustawy.”

Zawarte w ostatnim z zacytowanych przepisów odesłanie przemawia za zwróceniem uwagi między innymi na zawarte w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego określenia; dwa pierwsze punkty artykułu 2 tejże ustawy stanowią:

„1) »nieruchomości rolnej« – należy przez to rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne;

2) »gospodarstwie rolnym« – należy przez to rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej jest nie mniejsza niż 1 ha; (…).”

Artykuł 55³ K.c. zawiera następujące określenie gospodarstwa rolnego: „Za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.”

Ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi i gospodarstwami rolnymi zawarto głównie w artykule 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego – nie można wykluczyć zmian w tym zakresie, więc wypada zalecić sukcesywne sprawdzanie stanu prawnego. Zacytujmy ustęp 3 artykułu 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego:

„3. Przepisy ust. 1 i 2 nie dotyczą nabycia nieruchomości rolnej:

1) przez:

a) osobę bliską zbywcy,

b) jednostkę samorządu terytorialnego,

c) Skarb Państwa lub działającą na jego rzecz Agencję,

d) osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania,

e) parki narodowe, w przypadku zakupu nieruchomości rolnych na cele związane z ochroną przyrody;

2) w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego;

3) na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego;

4) w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego.”

Zacytujmy także artykuł 1a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego:

„Przepisów ustawy nie stosuje się do:

1) nieruchomości rolnych:

a) wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, o którym mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2015 r. poz. 1014, 1433 i 1830 oraz z 2016 r. poz. 50 i 585),

b) o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,

c) będących drogami wewnętrznymi;

2) nabycia udziałów lub ich części we współwłasności nieruchomości, o których mowa w pkt 1 lit. b i c.”

Jak widać, sam rolny charakter jednej z odnośnych nieruchomości (art. 46 K.c.) nie świadczy o tym, że nieruchomość ta objęta jest ograniczeniami w zakresie obrotu inter vivos (między żywymi), co w praktyce sprowadza się do zawierania umów; dziedziczenie wyłączono spoza takich ograniczeń, a dziedziczenie (art. 922 i następne K.c.) może być także testamentowe (art. 941 i następne K.c.). Aktualna redakcja artykułu 166 § 1 K.c. wskazuje na niedbalstwo albo nieporadność ustawodawcy; chodzi zwłaszcza o wyłączeniu spod rygorów umowy sprzedaży, której drugą stroną jest „osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy”. Czy chodzi wyłącznie o dziedziczenie ustawowe (art. 931 i następne K.c.), czy także o dziedziczenia testamentowe (art. 941 i następne K.c.) – chociaż testament (przyszły) spadkodawca jest uprawniony zmienić do końca swego życia (o ile jest w stanie). Zmierzenie powierzchni ewentualnej drogi wewnętrznej (przebiegającej przez nieruchomość rolną) oraz treści planu zagospodarowania przestrzennego może trochę trwać, więc proponuję rozważyć zawarcie wybranej przez siebie umowy odnośnie do nieruchomości, która nie jest rolna, a następnie podejmować decyzje w związku z nieruchomością rolną.

W świetle przepisów prawa nie ma przeszkód, by między tymi samymi osobami zawierać więcej niż jedną umowę dożywocia. Artykuł 908 K.c. brzmi:

„§ 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

§ 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.

§ 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.”

W przypadku nieruchomości bez ograniczeń w obrocie nimi w całej rozciągłości ma zastosowanie art. 198 K.c., który stanowi: „Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli”. Aktualny współwłaściciel nieruchomości z domami mógłby zbyć na Pani rzecz swe udziały (art. 204 K.c.) w owej nieruchomości przed (ewentualnym) zniesieniem współwłasności (art. 210 i następne K.c.) albo przenieść własność określonej nieruchomości po wcześniejszym zniesieniu współwłasności. Jeżeli nieruchomość, oficjalnie rolna, wolna jest od ograniczeń w obrocie przy pomocy umów – co warto sprawdzić – to również odnośnie do tamtej nieruchomości można by postąpić podobnie. Według orzecznictwa dopuszczalne jest zawarcie umowy dożywocia co do części udziałów we współwłasności. Niestety (z Pani perspektywy), umowa dożywocia nie została wprost wyłączona spod prawnych ograniczeń (w zakresie umów) dotyczących nieruchomości rolnych oraz gospodarstw rolnych.

Warto zwrócić uwagę na to, że łatwiejsze mogłoby okazać się zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanych odrębnymi budynkami – zwłaszcza chodzi o art. 92 i następne ustawy o gospodarce nieruchomościami (budynki na nieruchomości wspólnej to okoliczności, które mogą ułatwiać zniesienie współwłasności nieruchomości mimo ograniczeń obszarowych). Ponadto w budynkach (nie tylko w domach) często mogą być ustanawiane nieruchomości lokalowe (czasami po dokonaniu określonych przeróbek) – w takim zakresie warto zwrócić uwagę na początkowe artykuły ustawy o własności lokali (łącznie z jej art. 11, który ma odpowiednie zastosowanie w przypadku zniesienia współwłasności).

Pani interesy (zwłaszcza związane z inwestycjami) mogą przemawiać za tym, by umową dożywocia (albo pierwszą z takich umów) objąć to mienie, którego zbycie wolne jest od ograniczeń – a poza tym trzeba sprawdzić, czy rzeczywiście odnośna nieruchomość rolna jest objęta ograniczeniami). Rozumiem, że Pani może być szczególnie zainteresowana nabyciem własności wszystkich nieruchomości, ale niekiedy lepiej mieć coś, niż nic – np. przy okazji czekania na wyjaśnienie sytuacji nieruchomości rolnej. Poza tym Pani uprawnienia mogą być zabezpieczone również inaczej. Przecież można by zawrzeć umowę ugody (art. 917 oraz art. 918 K.c.) – związaną z Pani wydatkami na rzecz współwłaściciela odnośnych nieruchomości. W ugodzie takiej można by np. postanowić, że Pani wierzytelności wobec Pani podopiecznego są zabezpieczone hipotecznie; najlepiej na jego udziałach w nieruchomości rolnej (chodzi o ustanowienie hipoteki na udziałach przez współwłaściciela). Nawet ewentualna późniejsza zmiana testamentu (na Pani rzecz) nie niweczyłaby przysługującego Pani zabezpieczenia hipotecznego – to wynika z istoty hipoteki (art. 244 K.c. oraz dokładniej: art. 65 i następne ustawy o księgach wieczystych i hipotece). W dodatku mogłaby Pani stać się właścicielką albo współwłaścicielką tych składników majątkowych, którymi obrót jest wolny od ograniczeń. Byłoby to rozwiązanie pośrednie – przynajmniej tymczasowo – ale jednak jakieś (i to całkiem wartościowe) składniki majątkowe wchodziłyby w skład Pani majątku.

Proszę zatem rozważyć wszystkie opcje w związku z realizacją decyzji związanych z Pani wsparciem na rzecz podopiecznego.

Zobacz również: Zakup ziemi rolnej w innej gminie

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.