• Autor: Filip Syrkiewicz
Moi rodzice mają działkę rolną, która w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest rolna w przeznaczeniu na tereny rolnicze w tym pola uprawne, łąki i pastwiska oraz sady bez zabudowy. Moi rodzice są rolnikami, jestem córką i chcieliśmy z mężem zbudować dom na tej działce, ale w gminie nie dają nam szans, chyba że zmieni się studium i plan zagospodarowania (a to może potrwać długie lata i niekoniecznie może się udać). Czy istnieje cień szansy na budowę zagrodową albo siedliskową, jeśli rodzice są rolnikami i to oni zaczęli budowę domu, a potem dali darowiznę,?
Co do zasady w odniesieniu do nieruchomości objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie oraz sposób ich wykorzystywania wynika wprost z ustaleń tego planu. Na tle przedstawionego przez Panią stanu faktycznego należy domniemywać, że dla omawianej nieruchomości plan taki obowiązuje. W konsekwencji przeznaczenie gruntu oraz dopuszczalne formy jego zagospodarowania określają w sposób wyczerpujący ustalenia dla danej jednostki planistycznej, w której granicach znajduje się nieruchomość.
Należy podkreślić, że dla gruntów o przeznaczeniu rolnym zasadą jest możliwość realizacji zabudowy związanej z produkcją rolną, a także obiektów o cechach siedliska i zabudowy zagrodowej. Ograniczenie bądź wyłączenie możliwości realizacji jakiejkolwiek zabudowy musi być wyraźne. Zakazu takiego nie można bowiem domniemywać z samego faktu przeznaczenia nieruchomości na cele związane z uprawą. Pogląd taki znajduje pełne oparcie w orzecznictwie, znajdując swój wyraz m.in. w Wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego – Ośrodka Zamiejscowego we Wrocławiu z dnia 3 września 2003 r. – sygn. akt II SA/Wr 2243/2000.
Co więcej, w ślad za wyrażonym w tym orzeczeniu stanowiskiem sądu należy uznać, że zastrzeżenie w planie zakazu wznoszenia obiektów kubaturowych nie jest tożsame z podstawą do odmowy wydania pozwolenia na budowę budynku związanego w bezpośredni sposób z produkcją rolną.
Zobacz również: Budowa domu na działce rolnej
Zarówno w judykaturze, jaki i literaturze przedmiotu ugruntował się pogląd, zgodnie z którym realizacja zabudowy siedliskowej lub zagrodowej nie implikuje zmiany przeznaczenia gruntu na cele rolne. W tym stanie rzeczy nie jest zatem konieczne także przeprowadzenie procedury odrolnienia gruntu.
Podsumowując, w odniesieniu do gruntów rolnych objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego kluczowe znaczenie ma brzmienie treść ustaleń dla jednostki planistycznej, w obrębie której nieruchomość jest położona. Jeżeli z ustaleń planu miejscowego wynika wyraźny zakaz realizacji jakiejkolwiek zabudowy, w tym związanej z prowadzeniem produkcji rolnej, wówczas wzniesienie obiektu kubaturowego (np. budynku) wymagać będzie zmiany tego planu. W przypadku, gdy analogiczny zakaz ustanowiony został także w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, podjęcie przedsięwzięcia budowlanego będzie uwarunkowane uprzednią zmianą zapisów studium.
Raz jeszcze należy jednak podkreślić, że ograniczenie lub wyłączenie możliwości realizacji zabudowy na gruntach rolnych musi wynikać wprost z ustaleń planu miejscowego (studium uwarunkowań i kierunków). Osoby, które posiadają interes prawny w zmianie planu miejscowego oraz studium, do których należą m.in. właściciele gruntów objętych niekorzystnymi ustaleniami, mogą wystąpić ze stosownym wnioskiem do rady gminy, jako organu w którego kompetencjach pozostaje kształtowanie ładu przestrzennego gminy. Taką inicjatywę może również podjąć organ wykonawczy gminy (wójt, burmistrz, prezydent miasta), na wniosek osób zainteresowanych zmianą planu.
Zobacz również: Podział działki rolnej w celu sprzedaży
Pozostaje przy tym bez zasadniczego znaczenia ewentualny brak posiadanych przez Państwa kwalifikacji, ponieważ dopuszczalne jest nabycie nieruchomości rolnej także przez osoby niebędące rolnikami, jeżeli – jak w Państwa przypadku – są osobami najbliższymi względem dotychczasowych właścicieli w rozumieniu art. 2a ust. 3 pkt 1 lit a ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 2196 z późn. zm.). Do osób tych przepisy dotyczące ograniczeń w rozporządzaniu gruntami rolnymi nie będą znajdować zastosowania.
Zobacz również: Tereny zabudowy usługowej a budowa domu
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Filip Syrkiewicz
Radca prawny, członek Okręgowej Izby Radców Prawnych w Warszawie, posiada wieloletnie doświadczenie w orzecznictwie administracyjnym, współpracownik kilku renomowanych kancelarii prawnych, specjalizuje się w materialnym i procesowym prawie cywilnym i administracyjnym ze szczególnym uwzględnieniem problematyk prawa nieruchomości (publiczna gospodarka nieruchomościami, przekształcenia własnościowe, planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, wywłaszczenia), autor szeregu publikacji z zakresu prawa nieruchomości.
Zapytaj prawnika
