• Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Posiadam działkę rolną o wielkości kilku hektarów. Chciałem na niej postawić siedlisko. Doprowadziłem do uchwalenia MPZP z zapisem, że można budować siedlisko 60 m od linii brzegowej jeziora. Rada gminy do planu dopisała jednak zakaz podziału działki, plan się uprawomocnił. Ja jednak chciałbym podzielić nieruchomość na mniejsze działki, na co gmina się nie zgadza. Jak mogę podważyć zapis o zakazie podziału działki? Wydaje mi się on niezgodny z prawem.
Wskazać należy, że najnowsze orzecznictwo w istocie stoi na stanowisku, że gminny plan miejscowy nie może zakazywać właścicielowi podziału jego prywatnej nieruchomości, a co najwyżej określić warunki i zasady dokonywania takiego podziału (np. wskazywać, na jakiej maksymalnie wielkości działki można dokonywać podziału itd.).
By móc dokonać podziału, musi Pan zatem zaskarżyć postanowienie rozdziału II pkt 5 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który to zapis wskazuje, że nie dopuszcza się dalszego podziału Pana działki.
Niemniej należy pamiętać, że zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami „podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego”. Stosownie do art. 93 ust. 2 zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Z art. 93 ust. 4 wynika natomiast, że zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Opinię tę wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie. A zatem prócz zaskarżenia postanowienia trzeba mieć na uwadze to, że sam podział musi być z planem zgodny, tak w kwestii przeznaczenia terenów po podziale, jak i możliwości ich zagospodarowania zgodnie z planem.
Jeśli zatem po podziale nieruchomości działki wydzielone będą zgodne z mpzp, to ma Pan prawo, aby ów zapis rozdziału II pkt 5 mpzp zaskarżyć. Zgodnie bowiem z art. 101 ustawy o samorządzie gminnym „każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego”.
Zobacz również: Podział działki rolnej na mniej niż 30 arów
Nie ma żadnego terminu na wniesienie skargi, ale od jej wniesienia należy wnieść opłatę w wysokości 300 złotych. Musiałby w niej Pan wykazać naruszenie Pana interesu prawnego w zakazie podziału działki. Z naruszeniem interesu prawnego mamy zaś do czynienia wówczas, gdy zaskarżonym aktem zostanie, w sferze prawnej, odebrane lub ograniczone jakieś prawo skarżącego wynikające z przepisów prawa, bądź też zostanie nałożony na niego nowy obowiązek lub zmieniony dotychczas ciążący na nim obowiązek. Przy czym związek pomiędzy własną, indywidualną sytuacją prawną strony skarżącej a zaskarżoną uchwałą musi istnieć już obecnie, a nie w przyszłości oraz powodować następstwo w postaci ograniczenia lub pozbawienia konkretnych uprawnień albo nałożenia obowiązków. Nie jest zatem wystarczające wykazanie samej potencjalnej możliwości naruszenia interesu prawnego w przyszłości (wyrok WSA we Wrocławiu z 11 maja 2017 r., sygn. akt IV SA/Wr 424/16).
Zobacz również: Podział działki rolnej powyżej 1 ha
Pan taki interes prawny ma. Jest Pan bowiem właścicielem działki objętej mpzp, który to zakazuje Panu jej podziału. Opracowując projekt planu, rada gminy była uprawniona do określenia liczby i wielkości działek, ich przeznaczenia, warunków ich tworzenia oraz do rozstrzygania innych kwestii związanych z podziałem terenu objętego planem. Niemniej ani powołane przepisy, ani inne postanowienia ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nie upoważniają rady gminy do zamieszczania w projekcie planu ustaleń prowadzących do wyłączenia możliwości podziału działek. Zawarcie zatem w mpzp „zakazu dalszego podziału działki nr X” wykracza co do zasady poza kompetencje rady gminy określone w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym (wyrok NSA w Warszawie z 14 października 1999 r., sygn. akt IV SA 1311/98). Jeżeli więc projektowany podział nieruchomości jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to nikt poza właścicielem nieruchomości nie może decydować o sposobie przebiegu granic działek na jego nieruchomości. Uprawnienia właściciela w tym zakresie mogą być ograniczone tylko w przypadkach, kiedy z mocy wyraźnego przepisu podział nieruchomości może być dokonany z urzędu lub na wniosek osoby, która nie jest właścicielem nieruchomości. Powyższe wynika z wyroku WSA w Olsztynie z 7 listopada 2019 r., sygn. akt II SA/Ol 716/17.
Zwracam jednak również uwagę na wyrok WSA w Olsztynie z 28 listopada 2019 r., sygn. akt II SA/Ol 748/19, gdzie sąd nie uwzględnił skargi skarżącej i wskazał, że ewidencyjny podział nieruchomości pełni rolę służebną wobec planu miejscowego i musi być zgodny zarówno z częścią graficzną, jak i z częścią tekstową planu (wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 listopada 2005 r., sygn. akt I SA/Wa 1918/04, Ewa Bończak–Kucharczyk, Komentarz do art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Służebna rola ewidencyjnego podziału nieruchomości względem ustaleń planu miejscowego polega na tym, że konfigurację wydzielanych w ramach podziału nieruchomości działek gruntu należy dostosować do możliwości ich zabudowy (lub wykorzystania w inny sposób) określonych w planie miejscowym. Nie można natomiast dostosowywać zapisów planu miejscowego do wydzielanych w wyniku podziału nieruchomości, gdyż niweczyłoby to sens istnienia planu miejscowego jako instrumentu mającego zapewnić ład przestrzenny. Sąd wskazał:
„Nieruchomość skarżącej znajduje się na terenie objętym planem miejscowym. W § 6 ust. 2 planu miejscowego ustalono, że przebieg linii podziału wewnętrznego terenów o tym samym rodzaju przeznaczenia, tj. granic działek zabudowy letniskowej, wyznaczanych w planie może ulec korektom bez możliwości podziału wtórnego. Zatem, zdaniem sądu, słusznie organy uznały, że zaproponowany projekt podziału działki nie jest zgodny z zapisami planu miejscowego. Przy czym wskazać należy, że Sąd nie podzielił stanowiska skarżącej, że powołany zapis odnosi się wyłącznie do kwestii korekty linii podziału wewnętrznego terenów o tym samym przeznaczeniu, a nie do kwestii podziału działek. W powołanym przepisie uchwały sprecyzowano bowiem zdaniem sądu, że dotyczy to granic działek zabudowy letniskowej i w tym kontekście także wskazano na brak możliwości podziału wtórnego. Zatem w ocenie Sądu nie budzi wątpliwości okoliczność, że organ uchwałodawczy nie dopuścił możliwości dzielenia działek przeznaczonych pod zabudowę letniskową, być może w celu wykluczenia ich dalszego rozdrobnienia. Zatem organy administracji dokonały prawidłowej oceny co do braku zgodności proponowanego podziału nieruchomości z zapisami planu miejscowego. Skoro zaś proponowany podział nieruchomości nie spełnia bezwzględnego ustawowego wymogu – zgodności z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego – to zaskarżone postanowienie nie narusza przepisów prawa”.
Zobacz również: Ile siedlisk może mieć rolnik?
Jak Pan widzi, zasadnicze będzie wykazanie w owej skardze, że podział nieruchomości, jaki Pan proponuje, będzie w pełni zgodny z miejscowym planem (tj. rozdziałem II, pkt 1, 2, 3 i 4 mpzp, rozdziałem III, rozdziałem IV mpzp). Tylko to da szansę na uzyskanie korzystnego wyroku, tj. stwierdzającego nieważność postanowienia rozdziału II pkt 5 mpzp).
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika
