Zakup ziemi przez obcokrajowca z UE

Czy obcokrajowiec z UE może nabyć gospodarstwo w Polsce?

Na samym wstępie warto wskazać, iż zasady obrotu nieruchomościami rolnymi uległy znacznej zmianie w kwietniu 2016 r. Owe zmiany niejako spowodowały zastój na rynku obrotu nieruchomościami rolnymi i wprowadziły spory chaos skutkujący znacznym spadkiem sprzedaży tych nieruchomości co również spowodowało zastój inwestycyjny. Na szczęście ustawodawca poszedł po przysłowiowy „rozum do głowy” i sprecyzował swoje regulacje w kolejnych nowelizacjach. W Pańskim przypadku ważne jeszcze jest wskazanie, że nabycie miałoby miejsce przez obcokrajowca. Wiele w tym przypadku zmienia fakt, iż cudzoziemiec pochodzi z kraju Unii Europejskiej, a dokładniej z Europejskiego Obszaru Gospodarczego, zwanego dalej EOG, w skład którego oprócz krajów UE wchodzą jeszcze Państwa takie jak np. Norwegia. Mając na uwadze powyższe, jeśli potencjalny nabywca jest obywatelem lub przedsiębiorcą z Europejskiego Obszaru Gospodarczego lub Szwajcarii, od 1 maja 2016 r. nie potrzebuje zezwolenia na nabycie jakiejkolwiek nieruchomości, w tym również nieruchomości rolnych i leśnych. Co do zasady brak jest ograniczeń przewidzianych dla cudzoziemców z ww. obszarów, a dla pozostałych jest to możliwe po spełnieniu odpowiednich warunków oraz uzyskania zgody wydawanej przez Ministra Spraw Wewnętrznych lub nabycia np. mieszkania, które nie wymaga uzyskania żadnej zgody. Jednak w Pana przypadku mamy do czynienia z nieruchomością rolną, której nabycie jest regulowane ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego. Aktualnie, bez żadnych przeszkód można nabywać nieruchomości, w tym nieruchomości rolne o powierzchni nieprzekraczającej 0,3 ha. Nieruchomości o powierzchni większej również mogą stać się przedmiotem obrotu gospodarczego, lecz pod pewnymi warunkami.

Zgodnie z treścią art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego: „1. Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków.

2. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3”.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż od 30 kwietnia 2016 r. nabywcami ziemi rolnej mogą być rolnicy indywidualni, kościoły, parki narodowe, jednostki samorządu oraz Skarb Państwa. Od razu należy wyjaśnić pojęcie – rolnik indywidualny. Rolnikiem indywidualnym – w rozumieniu ustawy – jest osoba, która posiada kwalifikacje rolnicze i nie więcej niż 300 ha, dodatkowo od 5-ciu lat mieszka na terenie gminy, gdzie posiada działkę rolną i od pięciu lat samodzielnie na niej gospodaruje. Wobec tego na samym początku warto się zastanowić, czy potencjalny nowy nabywca spełnia warunki, aby uznać go za rolnika indywidualnego. Jeśli tak by się okazało to dalsza analiza przepisów ustawy staje się bezprzedmiotowa. Obcokrajowcy mają w Polsce w zakresie nabywania nieruchomości rolnych te same prawa i obowiązki, co krajowe podmioty. Ograniczony dostęp do gruntów rolnych po 30 kwietnia 2016 r. dotyczy literalnie w takim samym stopniu wszystkich osób fizycznych i prawnych z Polski, jak i z całego Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Mając na uwadze powyższe Polską ziemię rolną mogą nabyć podmioty z Europejskiego Obszaru Gospodarczego pod warunkiem, że spełniają restrykcyjne kryteria wprowadzone do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w ramach nowelizacji z 14 kwietnia 2016 r., czyli muszą spełnić dokładnie te same warunki co każdy Polak. Rolnikiem indywidualnym może być także osoba fizyczna będąca obywatelem państwa – strony umowy o EOG albo Konfederacji Szwajcarskiej, bowiem żaden przepis ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie wiąże statusu rolnika indywidualnego z obywatelstwem polskim. Jeśli zaś chodzi o kwestie zamieszkiwania na terenie gminy ustawa nie ustanawia wymogu zamieszkiwania przez rolnika indywidualnego w gminie położonej w Polsce. Wystarczające dla uzyskania statusu rolnika indywidualnego jest jedynie zamieszkiwanie przez 5 lat w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego rolnika indywidualnego. Nie ma przy tym znaczenia, czy gmina ta znajduje się na terytorium Polski. Nie posiada Pan zapewne wiedzy jakie klient posiada wykształcenie. Ustawa przewiduje, że nie tylko osoby z wykształceniem wyższym rolniczym mogą być uznani za rolników indywidualnych. Zgodnie z ustawą osobą posiadającą kwalifikacje rolnicze jest osoba, która ma:

„a) wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub

b) tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

c) wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub

d) wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.”

Wśród akceptowalnych kierunków studiów występują również takie jak: weterynaria, zootechnika, rybactwo, ogrodnictwo i architektura krajobrazu oraz oczywiście rolnictwo. Jeśli nie to również studia podyplomowe o kierunkach rolniczych lub bliskich są akceptowalne. Istnieje również możliwość uznania wykształcenia potencjalnego nabywcy za wykształcenie na kierunku zbliżonym do rolnictwa, jeśli tylko w ich trakcie prowadzone były zajęcia o tematyce zbliżonej do rolniczej. Zgodnie zaś z treścią podpunktu „c” z przywołanego przepisu wskazać należy, iż jeśli nie dysponuje on dyplomem ww. kierunków to wykształcenie wyższe na innych kierunkach oraz fakt posiadania co najmniej 3-letniego stażu pracy w rolnictwie również może go kwalifikować jako rolnika indywidualnego. Koniecznym warunkiem jest również samodzielne gospodarowanie na swej działce od co najmniej 5-ciu lat. Za staż pracy w rolnictwie może być uznany sam okres pozostawania ubezpieczonym w KRUS bądź innym odpowiednim – to znaczy odpowiednikiem na terenie kraju pochodzenia potencjalnego nabywcy.

Jeśli nie spełnia on któregoś z wyżej opisanych warunków to zmienia się również procedura nabycia nieruchomości rolnej.

W takim przypadku konieczne będzie złożenie wniosku do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, który został powołany przez przepisy ustawy w 2017 r., w miejsce dotychczasowej Agencji. Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione uprzednio, może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, którą Dyrektor wyraża w drodze decyzji administracyjnej, wydawanej na wniosek:

„1) zbywcy, jeżeli:

a) wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty, o których mowa w ust. 1 i 3,

b) nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

c) w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych;

2) osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:

a) posiada kwalifikacje rolnicze albo której, pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych, przyznano pomoc,(…) a ten termin jeszcze nie minął,

b) daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

c) zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.”

Mając na uwadze powyższe stosowny wniosek może złożyć zbywca lub chcący utworzyć gospodarstwo. Zbywca – czyli Pan musiałby wykazać, że wystawił Pan nieruchomość na sprzedaż i nikt się nie zgłosił, bowiem trzeba będzie ten fakt jakoś udokumentować. Wniosek może złożyć również nabywca – czyli klient. Jednakże według wielu ekspertów ta pierwsza droga, w której to potencjalny zbywca występuje do Ośrodka jest znacznie łatwiejsza i szybsza i osiąga lepsze efekty.

Przyjmując, że zechce Pan wybrać drugą drogę należy uzyskać zgodę Ośrodka. KOWR ma na wydanie stosownej decyzji 1 miesiąc od daty wpływu wniosku. Termin ten niestety jest rzadko dotrzymywany. Warto w tym miejscu wskazać, że Ośrodek ma również prawo pierwokupu nieruchomości rolnej, jednak niezwykle rzadko z niego korzysta, a ponadto prawo pierwokupu nie przysługuje w przypadku, gdy nabywcą jest osoba mająca uprzednio wyrażoną zgodę na zakup przez tenże Ośrodek.

Zgodnie z art. 2b wyżej przywołanej ustawy klient musi prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna przez okres co najmniej 10 lat od daty nabycia. Dodatkowym warunkiem jest konieczność prowadzenie tego gospodarstwa osobiście. Nie może on również zbyć nieruchomości ani oddać jej w posiadanie innym osobom. W szczególnych przypadkach zgodę na sprzedaż lub przekazanie nieruchomości przed upływem wymaganego okresu może wyrazić sąd. Ale to stanowić będzie ewentualny problem przyszłego właściciela tejże nieruchomości.

Zobacz również: Jak sprawdzić zadłużenie w KRUS?

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.