Zasiedzenie drogi dojazdowej do gospodarstwa
• Autor: Joanna Korzeniewska
Przejęłam 5 lat temu gospodarstwo rolne po zmarłym bracie, on otrzymał je uprzednio w darowiźnie od rodziców. Część drogi dojazdowej do gospodarstwa przebiega przez skraj działki sąsiada, o czym nikt z nas do tej pory nie wiedział. Sąsiad nie jest chętny do uporządkowania tej sytuacji i mówi, że jakoś to będzie. Ja chciałabym jednak wystąpić do sądu z wnioskiem o zasiedzenie drogi, bo od 60 lat moi rodzice, następnie mój nieżyjący brat i ja korzystaliśmy z tej drogi i łożyliśmy na jej utrzymanie: zakup kamienia, utwardzanie itp. Czy mogę skorzystać z prawa do zasiedzenie, pomimo że dopiero od 5 lat jestem właścicielką?
Posiadanie w złej wierze
Kwestie sąsiedzkie potrafią być przedmiotem wielu sporów. Czasem dochodzi do tego, iż musi o nich rozstrzygać sąd. Jak rozumiem, ten fragment ziemi znajduje się na działce sąsiada i nigdy nie była ustanawiana służebność, teren ten nie funkcjonuje też jako droga publiczna.
Podstawą w tej sprawie są przepisy o zasiedzeniu przewidziane w Kodeksie cywilnym (K.c.). Zgodnie z art. 172 § 1 K.c. – posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeśli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie zaś 30 lat nabywa własność, nawet jeśli uzyskał posiadanie w złej wierze.
Posiadanie w złej wierze występuje wtedy, gdy posiadacz ma świadomość, iż nie jest prawowitym właścicielem. Tutaj może być trudno obronić twierdzenie, że Pani rodzice przez cały ten czas pozostawali w dobrej wierze, bo nie mieli świadomość, że nie są wyłącznymi, jedynymi właścicielami. Jednakże, jak jasno wynika z przepisów, może dojść do zasiedzenia nieruchomości nawet wtedy, gdy posiadacz jest w złej wierze. Kwestia złej wiary została nieco objaśniona w orzeczeniu Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 24 stycznia 2017 r., sygn. akt V ACa 313/16, który stwierdził, że zła wiara związana jest z posiadaniem informacji, które powinny skłonić posiadacza do refleksji, iż jego posiadanie nie jest zgodne ze stanem prawnym. Nawet wzbudzenie wątpliwości wyłącza istnienie dobrej woli.
Ta kwestia nie ma jednakże tutaj decydującego znaczenia, gdyż wspomina Pani o naprawdę długim terminie 60 lat. W tym miejscu należy przywołać niezwykle istotny w tej sprawie art. 176 K.c. Zgodnie z jego dyspozycją, jeśli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania poprzednika. Gdy poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze, można doliczyć czas jego posiadania tylko wówczas, gdy łącznie z obecnym posiadaczem czas ten wynosi przynajmniej 30 lat. Dotyczy to również spadkobierców.
Zobacz również: Posiadacz samoistny nieruchomości rolnej
Stwierdzenie zasiedzenia
Tak więc, jak najbardziej jest to możliwe, niejednokrotnie zdarzają się takie przypadki, iż sąd stwierdza zasiedzenie, zaliczając czas
posiadania nie tylko obecnego, ale również poprzedniego posiadacza. Główną jednak i najważniejszą kwestią jest wykazanie w postępowaniu faktu ciągłego, wieloletniego posiadania ze wskazaniem, od kiedy się ono zaczęło. To często jest najtrudniejsza kwestia w takich sprawach i trzeba będzie to dobrze przemyśleć, należycie się przygotować. Jeśli jest to możliwe, pomocne byłoby wskazanie również innych osób, które będą mogły zeznać, iż Pani rodzina cały czas z drogi tej korzystała, może ktoś z pozostałych sąsiadów albo z rodziny, jeśli jest to możliwe. Podejrzewam, że mogą Państwo nie mieć już rachunków dokumentujących na przykład zakup kamienia, choć tak naprawdę nie jest to niezbędne. Niewątpliwie byłoby to przydatne w sądzie, jednakże, jeśli Państwo tego nie mają, nie dyskredytuje to samego postępowania i nie uniemożliwia stwierdzenia zasiedzenia.
W takich sprawach najważniejsze są dwie kwestie – wykazanie faktu istnienia posiadania, a także odpowiedniego czasu tego posiadania. Ma Pani prawo doliczyć czas posiadania poprzednich posiadaczy, trzeba po prostu odpowiednio się przygotować, przede wszystkim pod względem dowodowym. Konieczne będzie przedstawienie dokumentów poświadczających, że jest Pani właścicielką nieruchomości, a także akt własności Pani rodziców. Najlepiej jest przygotować wszystkie dokumenty, jakie mogą być przydatne w sprawie, bo niewątpliwie będą pomocne.
Zobacz również: Odszkodowanie za zabranie gruntu pod drogę
Przykłady
Gospodarstwo na skraju wsi
Pan Jan od 40 lat prowadził gospodarstwo, do którego jedyny dojazd prowadził przez część działki sąsiada. Sąsiad wiedział o tym, lecz nigdy nie robił problemu. Gdy nowy właściciel sąsiedniej działki zagrodził drogę, pan Jan wystąpił do sądu o zasiedzenie. Udało się udowodnić, że droga była użytkowana nieprzerwanie od 40 lat, co pozwoliło na pozytywne rozstrzygnięcie sprawy.
Droga do sadu
Pani Maria odziedziczyła sad po ojcu. Do sadu prowadziła utwardzona droga, z której rodzina Marii korzystała przez kilkadziesiąt lat, wykonując na niej regularne naprawy. Kiedy nowy właściciel sąsiedniej działki postawił na drodze bramę, pani Maria złożyła wniosek o zasiedzenie. Sąd, uwzględniając zeznania sąsiadów i fotografie dokumentujące stan drogi na przestrzeni lat, przyznał jej rację.
Przejazd przez las
Pan Tomasz przez ponad 30 lat dojeżdżał do swojej działki leśną drogą, która przebiegała przez grunt prywatny. Regularnie wyrównywał teren i utwardzał drogę. Po zmianie właściciela sąsiedniej działki doszło do sporu. Sąd uznał jednak, że Tomasz, jego ojciec i dziadek korzystali z drogi nieprzerwanie od ponad 50 lat, co pozwoliło na zasiedzenie.
Podsumowanie
W sprawach dotyczących zasiedzenia drogi dojazdowej kluczowe jest wykazanie ciągłości użytkowania oraz odpowiedniego czasu posiadania. Nawet jeśli właściciel gruntu, przez który przebiega droga, nie wyraża zgody na jej użytkowanie, sąd może uznać zasiedzenie, jeśli droga była nieprzerwanie wykorzystywana przez co najmniej 30 lat. Ważne jest udokumentowanie tego faktu – mogą pomóc zeznania świadków, rachunki za materiały do naprawy drogi czy zdjęcia. Warto pamiętać, że w takich sprawach możliwe jest doliczenie okresu użytkowania przez poprzednich właścicieli, co może przesądzić o pozytywnym wyniku postępowania.
Oferta porad prawnych
Jeśli masz wątpliwości dotyczące zasiedzenia drogi dojazdowej lub innych kwestii prawnych związanych z nieruchomościami, skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online. Doświadczeni prawnicy odpowiedzą na Twoje pytania, pomogą przygotować niezbędne dokumenty oraz wskażą, jak skutecznie dochodzić swoich praw w sądzie. Szybki kontakt i indywidualne podejście pozwolą Ci sprawnie rozwiązać problem bez wychodzenia z domu.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 24 stycznia 2017 r., sygn. akt V ACa 313/16
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Joanna Korzeniewska
Radca prawny, absolwentka prawa oraz europeistyki na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu. Zdobywała doświadczenie w wielu firmach, zajmując się m.in. prawem budowlanym, prawem zamówień publicznych, regułami kontraktowymi FIDIC i prawem cywilnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską, specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym oraz prawie zamówień publicznych.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Dzierżawa ziemi a wysokość emerytury nauczyciela
» Status osoby bezdomnej a współwłasność gospodarstwa rolnego
» Jak zabezpieczyć inwestycję w ziemię rolną przy wsparciu dotacji?
» Dzierżawa gruntu pod reklamę, jak rozliczyć dochód z czynszu?
» Emerytura łączona z ZUS i KRUS, jak uzupełnić brakujące lata składkowe?
