• Autor: Tomasz Krupiński
Jestem właścicielką działki tzw. zagrodowej o powierzchni 80 arów. Jej część (45 arów) to działka budowlana, przeznaczona w planie zagospodarowania przestrzennego gminy na budownictwo jednorodzinne, a pozostała część jest rolna. Na części budowlanej stoi dom. Czy nieruchomość mogę sprzedać w całości osobie nie będącej rolnikiem? Jeśli nie, czy po podziale tej działki na mniejsze mogę sprzedać nie-rolnikowi? Co o sprzedaży takich „mieszanych” nieruchomości nie-rolnikom mówią przepisy?
Podstawę prawną dla przedstawionego zagadnienia stanowią przepisy ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Ustawa dokonała zmian w szeregu innych ustaw ograniczającym obrót nieruchomościami rolnymi, w tym w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. W art. 1a przedmiotowej ustawy wskazano wyjątki (wyłączenia) jej stosowania. Otóż ustawa nie ma zastosowania do (art. 1a):
1) nieruchomości rolnych:
a)wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, o którym mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2016 r., poz. 1491 i 2260 oraz z 2017 r., poz. 624 i 1566),
b) o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,
c) będących drogami wewnętrznymi;
2) nabycia udziałów lub ich części we współwłasności nieruchomości, o których mowa w pkt 1 lit. b i c.
Normę 0,3 ha w art. 1a pkt 1 lit. b) [ustawy z 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego] należy odnosić do użytków rolnych, a nie do całej powierzchni nieruchomości. W innym razie byłoby trudno wytłumaczyć stosowanie ustawy do przypadku, w którym powierzchnia nieruchomości wynosiłaby przykładowo 32a, w tym użytków rolnych 25a, i niestosowanie jej do przypadku, w którym przedmiotem zbycia byłaby nieruchomość obejmująca wyłącznie 29a użytków rolnych.
Stąd też sprzedaż gruntu powyżej 0,3 ha może nastąpić jedynie na rzecz rolnika indywidualnego. Oczywiście, jak zaznaczyłem, sprzedaż gruntu poniżej 0,3 ha może nastąpić na każdą osobę, także niewykazującą się właściwościami rolnika indywidualnego. Zaznaczam jednak, iż chodzi tutaj o powierzchnię działki rolnej (a więc z drogą może przekraczać wartość 0,3 ha).
Zobacz również: Sprzedaż siedliska nie rolnikowi
Co do gruntu zabudowanego odpowiedź znajdziemy w przepisie art. 11 ustawy. Mianowicie nie stosuje się ograniczeń z niej wynikających do gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie ustawy zajęte są pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 1161).
Tak więc nie ma możliwości sprzedaży nieruchomości jako całości, gdyż przekracza maksymalne normy obszarowe określone w ustawie. Nie ma możliwości sprzedaży działki o powierzchni przekraczającej 0,5 ha. Owszem, będzie możliwa sprzedaż nie-rolnikom po podziale nieruchomości np. na działki 29 arów i 48 arów z domem.
Zobacz również: Sprzedaż działki zagrodowej
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Tomasz Krupiński
Radca prawny z kilkunastoletnim doświadczeniem, magister prawa, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie. Specjalizuje się w prawie nieruchomości i prawie lokalowym (wykup mieszkań, najem, eksmisje, zasiedzenia itp.) oraz w prawie rodzinnym (rozwody, alimenty, podział majątku itp.). Doradza też wspólnotom mieszkaniowym i zarządcom nieruchomości (sam również ma uprawnienia zarządcy). Prowadzi własną kancelarię i reprezentuje naszych klientów w sądach.
Zapytaj prawnika
