• Autor: Wioletta Dyl
Zamierzam kupić mały dom na wsi wraz ze starymi zabudowaniami. Wielkość działki wynosi 0,8 ha. Posiadam wykształcenie rolnicze, nie jestem mieszkańcem tej gminy. Czy mogę zakupić taką nieruchomość rolną? Sprzedający nie ma jeszcze założonej księgi wieczystej w związku z oczekiwaniem dokumentu sądowego – stwierdzenia nabycia spadku po ciotce. Jako że chciałbym dokonać zakupu i wprowadzić się do domku jak najszybciej, jak należy postąpić: zapis u notariusza o pierwszeństwo zakupu z przedpłatą, czy jakieś inne rozwiązanie?
Źródłem rozstrzygnięcia Pana problemu jest ustawa z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U z 27 kwietnia 2016 r., poz. 585). Dotyczy ona nie tylko państwowej ziemi, ale i prywatnej. Zgodnie z założeniami tej ustawy sprzedaż nieruchomości (lub ich części) – wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa – jest wstrzymana przez 5 lat od wejścia w życie ustawy. Zakaz ten nie obejmie m.in.: nieruchomości przeznaczonych na cele inne niż rolne ujęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Wśród wyjątków są też nieruchomości w granicach specjalnych stref ekonomicznych, domy, lokale mieszkalne, budynki gospodarcze, garaże, ogródki przydomowe oraz gospodarująca Zasobem WRSP Agencja Nieruchomości Rolnych, która może sprzedawać nieruchomości wymienione w ustawie (ogólnie mówiąc, zdefiniowane jako nieruchomości o charakterze nierolnym i nieruchomości rolne do 2 hektarów).
Ustawa ta wskazuje, że, zasadniczo, nabywcami nieruchomości rolnych mogą być tylko rolnicy indywidualni. Nabycie nieruchomości jest trwale połączone z wymogiem osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz zakazem zbywania i wydzierżawiania zakupionej ziemi przez 10 lat. (Nowe zasady obrotu nieruchomościami nie dotyczą nabywania ziemi w wyniku dziedziczenia, orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego). Ograniczeniom nie podlega też obrót prywatnymi działkami rolnymi do 0,3 ha. Podobnie jest w przypadku siedlisk – gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni do 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie nowych przepisów, były zajęte pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane dotychczas do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały odrolnione. Nie jest też ograniczony obrót nieruchomościami rolnymi, które w dniu wejścia w życie ustawy w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu są przeznaczone na cele inne niż rolne.
Zobacz również: Kupno domu na działce rolnej
Zatem przy ewentualnych trudnościach w nabyciu wskazanej nieruchomości rolnej może warto byłoby się zainteresować, jak działka została zakwalifikowana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
A zatem nieruchomości rolne o powierzchni 0,3 ha i więcej będzie można sprzedawać tylko na nowo określonych zasadach. Niedotrzymanie tych warunków skutkować będzie tym, że ważność transakcji może być zakwestionowana. Może to zrobić każda osoba posiadająca w tym interes prawny. Wystarczy wniesienie do sądu powództwa o stwierdzenie nieważności umowy (art. 9 ust. 1 ukur).
Warto też zajrzeć do definicji, czym jest owa nieruchomość rolna, której dotyczy ustawa.
Otóż definicję nieruchomości rolnej w odniesieniu do ustawy z 14 kwietnia 2016 r. znajdziemy w ustawie z 30 kwietnia 2016 r. która wprowadza gruntowną nowelę ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Wg tej ustawy: Nieruchomościami rolnymi są nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego (art. 461. Definicja nieruchomości rolnej. Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.) z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego (w całości) na cele inne niż rolne.
Wedle ustawy rolnikiem jest osoba z kwalifikacjami rolniczymi, która prowadzi (jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, posiadaczem lub dzierżawcą) gospodarstwo rolne do 300 hektarów i mieszka w gminie, w której leży jej gospodarstwo lub jedna z działek co najmniej pięć lat.
A zatem może Pan kupić nieruchomości poza gminą, w której mieszka, ale za zgodą Agencji Nieruchomości Rolnych, ponadto w takim przypadku trzeba pamiętać, że Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje prawo pierwokupu, jak również prawo pierwokupu mają sąsiedzi i dzierżawcy o co najmniej trzyletnich umowach. Innymi słowy, zbycie nieruchomości rolnej może nastąpić za zgodą Prezesa Agencji Rolnej Skarbu Państwa, wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej. Jak jednak z dotychczasowej praktyki wynika, ANR samodzielnie dookreśliła kryteria nabycia ziemi rolnej i w przypadkach gdy potencjalni nabywcy się do tego dostosują, agencja wyraża zgodę na transakcję (niemal masowo).
Zobacz również: Podział działki siedliskowej
Powierzchnia nabytej nieruchomości wraz z powierzchnią Pana gospodarstwa rolnego nie może być większa niż 300 hektarów użytków rolnych. Związany jest z tym obowiązek prowadzenia tego gospodarstwa rolnego przez 10 lat. Obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego nie oznacza, że nie można zbywać nieruchomości wchodzących w jego skład. Można to oczywiście robić, mając na uwadze, że dotyczy to nieruchomości nieobjętych zakazem zbywania i oddawania w posiadanie, o którym mowa w art. 2b pkt 2 ukur, oraz że po dokonanym zbyciu powierzchnia gospodarstwa nie zmniejszy się poniżej minimalnej normy obszarowej, to jest 1 ha.
W świetle powyższego nie powinno być przeszkód w nabyciu przez Pana przedmiotowej nieruchomości ze względu na posiadane przez Pana stosowne uprawnienia, oczywiście za zgodą ANR.
Co do samej kwestii nabycie nieruchomości rolnej, obawiam się, że jest Pan tu ograniczony nowymi przepisami ustawy z 14 kwietnia 2016 r., a także przepisami ustawy z 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592 z 2003 roku z późn. zm.). Co oznacza, że zastrzeżenie prawa pierwokupu na Pana rzecz byłoby trudne zważywszy, że przed Panem ma je ANR i sąsiedzi bądź dzierżawcy. A pierwokup przez te podmioty może być wykonany dopiero po zawarciu umowy o przeniesieniu własności przez strony, tj. zbywcę i nabywcę nieruchomości. Wykonanie prawa pierwokupu polega bowiem na nabyciu nieruchomości na warunkach i za cenę określoną w umowie między zbywcą na nabywcą (czyli Panem). Istnienie prawa pierwokupu nieruchomości powoduje, że właściciel nieruchomości może zawrzeć umowę sprzedaży przysługującego mu prawa wyłącznie pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona. A zatem przeniesienie własności nieruchomości rolnej będzie musiało nastąpić w późniejszym czasie, ponieważ wedle art. 157 § 2 K.c. – jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. Również to dodatkowe porozumienie stron, czyli innymi słowy umowa o przeniesienie własności nieruchomości, musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Dodatkowym warunkiem jest wymienienie w umowie przenoszącej własność nieruchomości zobowiązania, w którego wykonaniu to przeniesienie następuje (por. art. 158 zd. 2 K.c.). Natomiast obowiązek zastrzeżenia warunku (skorzystanie z prawa pierwokupu przez uprawnionych) w umowie sprzedaży nieruchomości rolnej wynika z art. 3 ust. 1 ustawy z 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592 z 2003 roku z późn. zm). Zawarcie umowy bezwarunkowej pociąga za sobą negatywne konsekwencje w postaci nieważności umowy sprzedaży, ponieważ prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy ANR, sąsiadom / dzierżawcy.
Obawiam się, że powyższe jest nie do ominięcia. Z kolei, aby ANR wyraził zgodę na sprzedaż Panu przedmiotowej nieruchomości rolnej, sprzedający winien posiadać akt własności, czyli wyrok sądowy w sprawie stwierdzenia nabycia spadku, a jeszcze lepiej stosowny wpis w księdze wieczystej.
Niemniej w celu zabezpieczenia swoje woli nabycia nieruchomości można pomyśleć nad umową przedwstępną. Umową przedwstępną jest umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (tutaj: warunkowego przeniesienia własności nieruchomości rolnej). Umowa przedwstępna wykorzystywana jest jako zabezpieczenie obydwu stron przyszłej transakcji. Skutki prawne umowy przedwstępnej mogą być dwojakie:
Jeśli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zostałaby zawarta w formie aktu notarialnego, to można by dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Wyrok sądowy zastąpi oświadczenie woli kontrahenta, który nie wykonał umowy przedwstępnej. Ponadto zawartą przed notariuszem umowę przedwstępną można ujawnić również w księdze wieczystej sprzedawanej nieruchomości. Niestety zawarcie tej umowy nie gwarantuje Panu wcześniejszego zamieszkania w nieruchomości, do tego musi być warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Wioletta Dyl
Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.
Zapytaj prawnika
