• Autor: Kinga Karaś
Chcemy z żoną zakupić kilka przylegających do siebie działek rolnych. Działki mają różne wielkości i tylko jedna przekracza 3000 m2. Działki należą do siostry matki mojej żony. Czy zgodnie z art. 2a pkt 3a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jesteśmy zwolnieni z ograniczenia do 3000 m2? Czy zakup powinien być tylko na żonę, czy możemy kupić działki wspólnie?
Poniższa odpowiedź została oparta na przedstawionym przez Pana stanie faktycznym i zawiera ocenę sytuacji prawnej. Podstawę prawną stanowi ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
W przedstawionym stanie faktycznym mamy do czynienia z nabyciem nieruchomości rolnych. Obrót nieruchomościami rolnymi co do zasady podlega ograniczeniom. Ograniczenia te mają zastosowanie do nieruchomości rolnych o powierzchni nie większej niż 0,3 ha. Osoba fizyczna nieposiadająca statusu rolnika indywidualnego może posiadać dowolną ilość działek o powierzchni nie większej niż 0,3 ha. Działka nieposiadająca określonej ustawą wielkości podlega obrotowi na zasadach ogólnych.
Jeśli jedna działka posiada powierzchnię większą niż 0,3 ha to w związku z tym podlega uregulowaniom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i jej nabycie podlega ograniczeniom.
Zgodnie z art. 2b ust. 1 ustawy nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków.
Zobacz również: Budowa drogi na działce rolnej
Jednak z wymogu posiadania statusu rolnika indywidualnego zostało wyłączone nabycie nieruchomości przez osobę bliską zbywcy. Zgodnie z definicją legalną zawartą w art. 2 pkt 6 „osobie bliskiej” – należy przez to rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione. Zakładam, iż żadne z Państwa nie ma statusu rolnika indywidualnego. W takim wypadku najłatwiejszą formą nabycia byłoby nabycie najpierw przez mamę Pana żony, a dopiero później przez Państwo.
Wskazać należy, iż zbycie nieruchomości w okresie 5 lat od nabycia wiąże się z koniecznością zapłaty podatku. Jednak jest to często najbardziej opłacalna forma nabycia – z uwagi na ograniczenia dotyczące nabywanej nieruchomości w innym trybie.
Rekomenduję też inną możliwość, tj. uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka na jej nabycie po spełnieniu przesłanek określonych w art. 2a ust. 4.
Ar. 2a ust. 4 stanowi:
„Nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione w ust. 1 i ust. 3 pkt 1 oraz w innych przypadkach niż wymienione w ust. 3 pkt 2-4, może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek:
1) zbywcy, jeżeli:
a) wykaże on, że nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez podmioty, o których mowa w ust. 1 i 3,
b) nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,
c) w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych;
2) osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:
a) posiada kwalifikacje rolnicze albo której, pod warunkiem uzupełnienia kwalifikacji zawodowych, przyznano pomoc, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 (Dz.U. z 2017 r. poz. 1856 oraz z 2018 r. poz. 311) albo w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020 (Dz.U. z 2018 r. poz. 627), a termin na uzupełnienie tych kwalifikacji jeszcze nie upłynął,
b) daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,
c) zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.”
Podsumowując, nabycie jednej z kilku wskazanych przez Pana nieruchomości podlega ograniczeniom. Jednak od zakazu tego są wyjątki. W tym miejscu wskazuję, iż na nabywcę nieruchomości rolnej nie będącej osobą bliską zbywcy nałożone zostały dodatkowe obowiązki: zgodnie z art. 2b ust. 1 ustawy nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. W tym okresie nieruchomość ta nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.
Zobacz również: Zamiana części działki z sąsiadem
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Kinga Karaś
Adwokat świadczący usługi prawne zarówno na rzecz osób fizycznych jak i przedsiębiorców. Doktorantka na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Autorka lub współautorka wielu artykułów naukowych i monografii. Absolwentka prawa na Uniwersytecie Jagiellońskim oraz programu Master 2 Uniwersytetu w Orleanie. Ukończyła Szkołę Prawa Francuskiego, Szkołę Prawa Kontynentalnego w Paryżu. Specjalizuje się w prawie administracyjnym oraz prawie cywilnym a w szczególności w szeroko pojętym prawie nieruchomości (Wspólnoty Mieszkaniowe, Spółdzielnie, umowy deweloperskie, umowy o roboty budowlane itp.).
Zapytaj prawnika
